Dold samäganderätt – makar och sambor

Newsroom - Dold samäganderätt – makar och sambor - ctl00_cph1_approvedImg

Reglerna om dold samäganderätt har vuxit fram genom en serie domar där Högsta Domstolen har bestämt att makar kan ha dold samäganderätt till ­parets gemensamma ­bostad. Makar och sambor kan ha dold samäganderätt. Här går vi igenom varför det kan vara fördelaktigt att hävda dold samäganderätt och vilka krav domstolen ställer.

Vad är dold samäganderätt?

Dold samäganderätt är något annat än vanlig samäganderätt. Vid samäganderätt äger två eller flera personer andelar i en tillgång. Den dolda samäganderätten innebär endast att en make har rätt att kräva att få bli ägare till egendomen.

Den dolde ägaren har ingen rätt till egendomen förrän han har framställt sitt krav på att få bli öppen ägare och den dolda samäganderätten därefter har omvandlats till en öppen samäganderätt. Detta kan göras genom att makarna upprättar ett formellt riktigt över­låtelse­avtal, eller genom att en dom om samäganderätt vinner laga kraft.

Personligt anspråk

Den dolda samäganderätten är endast ett anspråk mellan makarna och gäller inte mot den öppne ägarens borgenärer.

När den dolda samäganderätten har omvandlats till en öppen sam­äganderätt kan den ursprunglige ägarens borgenärer inte längre utmäta egendomen för att få betalt. Den del av egendomen som den tidigare dolde ägaren har blivit öppen ägare till får de inte utmätning i.

Det omvända gäller för den dolde samägarens borgenärer. De får inte utmätning i egendomen förrän anspråket har omvandlats till en öppen äganderätt. De kan inte heller tvinga den dolde samägaren att omvandla den dolda samäganderätten till öppen samäganderätt. Detta är ett personligt anspråk för den dolde samägaren. Han får själv bestämma om – och i så fall när – han vill kräva att få bli insatt som öppen samägare.

Däremot kan den dolda ägarens anspråk mot den öppna ägaren att bli insatt som öppen delägare utmätas, genom så kallad rättighets­utmätning. Då får den borgenär som sökt utmätning föra talan mot den öppne ägaren. Borgenären måste då visa att det finns sannolika skäl att förutsättningarna för dold samäganderätt är uppfyllda.

Öppne ägaren bestämmer

Reglerna om dold samäganderätt innebär inte något hinder för ägarmaken att sälja egendomen, eller att fatta andra beslut. Innan den dolda samäganderätten har omvandlats till en öppen äganderätt har ägarmaken inte någon skyldighet att sköta om tillgången så att den inte sjunker i värde. I de flesta fall gäller dock reglerna om krav på samtycke från den andra maken för att ägarmaken ska få fatta beslut om försäljningar mm.

Varför hävda dolt samägande?

Ett par kan använda reglerna om dold samäganderätt medan de är gifta. Det kan vara för att få skattemässiga fördelar eller för att hind­ra en makes borgenärer att komma åt tillgångarna. Normalt begär dock inte den dolde ägaren att få bli insatt som öppen ägare förrän vid bodelningen.

Utmätning

Den dolda samäganderätten innebär inte något hinder för den öppne ägarens borgenärer att begära utmätning. Det är endast om makarna omvandlat anspråket till en öppen äganderätt som egen­domen kan hållas utanför en utmätning. 

Vanligast vid separation

Det vanligaste skälet till att dold samäganderätt aktualiseras är att en make vill få ut mer vid bodelningen i samband med en skils­mässa. maken kan antingen vilja få fastslaget att han har dold samäganderätt till tillgångar som

  • ingår i bodelningen eller
  • hålls utanför bodelningen eller
  • han har rätt att överta efter skilsmässan.
Tillgångar i bodelningen

Många gånger finns det ingen anledning att hävda dold samäganderätt i tillgångar som ingår i bodelningen. Vid bodelningen ska paret ändå dela lika på allt. I vissa fall kan dock den dolda äganderätten ha stor inverkan på bodelningsresultatet. Det gäller t ex när den öppne ägarmaken har stora skulder som han får räkna av från värdet av sitt giftorättsgods. Efter skuldavräkningen kanske det inte återstår något att dela på. Om den andra maken får igenom sitt krav på dold äganderätt får den skuldsatte ägarmaken inte täckning för sina skulder i sin del av egendomen.

Nina och Magnus ska skiljas. Trots att båda har amorterat på lånen står Magnus ensam som lagfaren ägare till den villa som paret använder som bostad. Villan är värd 1 000 000 kr. Det återstår endast 100 000 kr att betala på villalånet. Magnus har dessutom studieskulder på 250 000 kr och en skatteskuld på 650 000 kr. Skatteskulden är kopplad till det familjeföretag som Magnus har ärvt och som är hans enskilda egendom.

Vi antar att det inte finns några andra tillgångar eller skulder.

Magnus måste i första hand räkna av skulder som hör till hans enskilda egendom från värdet av den enskilda egendomen. Företaget är dock konkurs­mässigt och saknar i princip värde. Därför kan han räkna av skatte­skulden mot villan som är giftorättsgods.

Om Magnus vid bodelningen skulle räknas som ensam ägare till villan har han rätt att få täckning för samtliga skulder. Eftersom summan av skulderna är lika med villans värde (1 000 000 kr) behöver Magnus inte dela med sig av sin egendom till Nina.

Om Nina istället kan övertyga domstolen att hon har dold samäganderätt i villan ändras förutsättningarna för bodelningen. I bodelningen anses Nina äga 500 000 kr av villans värde. Halva lånet följer dock också med – Nina övertar därför 50 000 kr av villalånet.

När Nina är insatt som hälftenägare till villan ändras bodelningsresultatet. Magnus tillgångar är halva villan 500 000 kr. Hans sammanlagda skulder uppgår till 650 000 + 250 000 + 50 000 = 950 000 kr. Eftersom hans skulder överstiger hans tillgångar, behöver han inte dela med sig av något ­giftorättsgods.

Nina har däremot 500 000 – 50 000 = 450 000 kr i giftorättsgods, som ska delas i bodelningen. Hennes andel är alltså 225 000 kr. Om hon inte hade haft dold samäganderätt i villan hade hon inte fått någonting alls.

Ett annat skäl att hävda dold samäganderätt i egendom som ingår i bodelningen kan vara att båda makarna vill ha just den egendom som endast den ene står som ägare till. Om endast en av dem anses vara ägare får han genom sin så kallade anvisningsrätt bestämma att den andra maken ska få någon annan (mindre attraktiv) egendom på sin lott. Det enda hindret är att egendomen inte får vara uppenbart olämplig.

Tillgångar utanför bodelningen

Den vanligaste och kanske viktigaste anledningen till att en make vill hävda dold samäganderätt är om den andre maken har värdefulla tillgångar som inte ingår i bodelningen. Det kan t ex vara för att saken är den ena makens enskilda egendom genom ett äkten­skapsförord.

Ett äktenskapsförord kan endast reglera vilken status en tillgång ska ha – enskild egendom eller giftorättsgods. Däremot kan man inte överföra äganderätten genom äktenskapsförordet. Detta innebär att en make faktiskt kan ha dold samäganderätt till den andre makens villa även om den är hans enskilda egendom enligt ett äktenskaps­förord. Om maken får en dom på att han är hälftenägare genom dold äganderätt, är det därmed endast halva fastigheten som hålls utanför bodelningen för att den är enskild egendom.

Tillgångar med övertaganderätt

En make kan under vissa förutsättningar ha rätt att överta den gemensamma bostaden och bohaget. Detta gäller även om den andra maken t ex ensam har lagfart på fastigheten och den är hans enskilda egendom genom en föreskrift i ett äktenskapsförord. Saker som är en makes enskilda egendom genom en föreskrift i ett gåvobrev eller testa­mente omfattas inte av reglerna om övertaganderätt.

Övertaganderätten innebär endast att maken får rätt att lösa ut ägarmaken. Han måste alltså betala villans eller bostadsrättens mark­nadsvärde för att kunna utnyttja sin övertaganderätt. Det kan därför finnas skäl för maken att försöka få en dom på dold samäganderätt även om han har rätt att överta bostaden. Om maken får ­fastställt att han redan äger halva fastigheten behöver han endast betala för halva fastigheten för att få överta den. Dessutom ökar chansen att domstolen godkänner att maken får överta fastigheten om han redan äger hälften av den.

Krav för dold samäganderätt

Enligt flera rättsfall måste följande villkor vara uppfyllda för att det ska vara fråga om dold samäganderätt:

  • saken ska ha köpts för gemensamt bruk
  • den som är dold ägare ska ha bidragit till köpet ekonomiskt
  • syftet med det ekonomiska bidraget ska ha varit en önskan att bli samägare
  • den öppne ägaren ska ha förstått att partnern lämnade bidraget för att han ville bli delägare till det som köpts.
Köpt för gemensamt bruk

Dold samäganderätt gäller endast sådant som har införskaffats för att användas av paret gemensamt. Det innebär att en make normalt inte kan ha dold samäganderätt till sådant som den andre maken har

  • köpt innan förhållandet inleddes
  • fått i arv, gåva eller enligt testamente.

Allt giftorättsgods som en make äger ingår i en bodelning mellan makarna. Det har ingen betydelse hur maken kommit över tillgången. Den ingår vare sig den har köpts under äktenskapet eller innan paret ens kände varandra.

En make kan dock inte ha dold samäganderätt till sådant som den andra maken skaffat innan förhållandet inleddes. Det beror på att det krävs att saken köpts för att användas av makarna tillsammans för att det ska vara dold samäganderätt. Det finns dock inte något krav på att syftet ska ha varit att använda det köpta som makar. Då något skaffats innan paret ens hade ett samboförhållande kan det dock inte finnas någon dold samäganderätt.

Ett ogift par köper en villa för att bosätta sig där. Mannen står ensam som lagfaren ägare. Kvinnan kan ha dold samäganderätt oavsett om paret gifter sig eller inte. Genom att flytta ihop blir paret sambor och reglerna om dold samäganderätt gäller även för dem. Skulle paret gifta sig påverkar detta inte kvinnans dolda samäganderätt.

Arv

Sådant som en av makarna har fått i arv kan normalt inte anses vara skaffat för gemensamt bruk. Det gäller även om paret omedelbart i samband med arvet bestämde sig för att använda det ärvda tillsammans. Om paret har valt ut någon viss tillgång för att använda den gemensamt, är det dock möjligt att tillgången kan anses vara skaffad för gemensamt bruk.

Eftersom det krävs att den andra maken har lämnat ett ekonomiskt tillskott för förvärvet måste man dock ha betalt för en del av fastig­heten eller vad det nu är som en av makarna har fått i arv.

Mannens föräldrar avlider. Paret bestämmer tillsammans att det bästa vore att han fick föräldrarnas villa på sin lott. De löser därför ut hans syskon. Om kvinnan bidrar ekonomiskt kan hon ha dold samäganderätt till villan.

Gåva eller legat

När en make fått en tillgång genom gåva eller som legat enligt ett testamente är det i princip omöjligt att hans make kan ha dold samäganderätt till tillgången. Maken anses då nämligen inte ha skaffat egendomen över huvud taget. Han blev istället ägare genom givarens eller testatorns förordnande. Det är dock möjligt att den andra kan ha dold samäganderätt om gåvan var ett så kallat blandat fång, dvs om ägarmaken var tvungen att betala en del av gåvans värde för att få överta den och den andra maken bidrog ekonomiskt.

Om testamentet innebär att maken ska få en andel av kvarlåten­skapen kan den andra maken dock ha dold samäganderätt under samma förutsättningar som gäller vid arv. Detta gäller om maken valt ut någon viss tillgång för att den passar att användas gemensamt och det har krävts ett ekonomiskt bidrag för att bli ägare till tillgången.

Om givaren eller testatorn har förordnat att båda makarna skulle bli ägare till tillgången gemensamt har de gåvan med (öppen) samäganderätt.

Ekonomiskt bidrag

Det räcker inte med att en sak skaffats för gemensamt bruk för att en make ska ha dold samäganderätt. Den andra maken måste dessutom ha lämnat ett ekonomiskt bidrag till köpet. Det räcker inte med att han under­lättat köpet på något annat sätt eller om det ekonomiska bidraget har lämnats indirekt, t ex att han genom att ha arbetat i hemmet har underlättat för ägarmaken att tjäna mer pengar på sitt arbete.

Det krävs att det ekonomiska tillskottet är direkt kopplat till den egendom som maken hävdar att han har dold äganderätt i. Det räcker därför sannolikt inte med att maken har köpt något annat som de har behov av. Det är däremot inte nödvändigt att maken har lämnat kontanter till sin make. Det ekonomiska stödet kan utgå i någon annan form.

Det krävs inte att det är maken själv som har lämnat stödet. Det kan vara någon närstående (exempelvis föräldrar) som under­lättar köpet ekonomiskt. I sådana fall räknas den närståendes stöd som en gåva till maken trots att stödet omedelbart användes för ett köp i den andra makens namn.

Makan hade dold samäganderätt till villan

Gunnar och Inga-Lisa gifte sig 1964. De upprättade ett äktenskapsförord 1966 med innebörden att allt de ägde och senare skulle förvärva skulle vara respektive makes enskilda egendom. Gunnar hade arbete under hela äktenskapet, medan Inga-Lisa endast arbetat vissa perioder. Hennes huvudsakliga uppgift var att sköta hem och barn.

I slutet av 1960-talet sålde Inga-Lisas pappa en tomt billigt till paret. ­Pappan lånade ut verktyg, och han och andra släktingar hjälpte Gunnar att bygga upp ett hus på tomten. Inga-Lisa hjälpte till med lättare arbeten och såg till att hantverkarnas löner betalades. Det blev Gunnar som skrev på köpehandlingarna för tomten.

Frågan var om Inga-Lisa blivit delägare i den tomt som köpts i Gunnars namn och i det hus som senare uppfördes på tomten. 

Enligt Högsta domstolen (HD) stod det klart att syftet med köpet av tomten och husbygget var att skaffa en gemensam bostad till familjen. Makarna fick tomten billigt eftersom Inga-Lisas pappa hade bestämt sig för att ge sina barn en ”bra start i livet”. De fick marken för cirka 1 000 kr trots att marknadsvärdet låg mellan 15 000 och 20 000 kr. Makarna hade inte diskuterat förordet eller vem som skulle stå för köpet.

Eftersom äktenskapsförordet inte hade varit på tal mellan makarna godtog HD Inga-Lisas påstående att hon utgått från att hon blev delägare i fastig­heten. Gunnar hade dessutom medgivit att ”det bara blev så” att köpehandlingarna upprättades i hans namn. Därför ansågs även Gunnar ha utgått från att köpet gjordes för båda makarna. 

Då köpet av tomten och huset måste anses ha gjorts för båda makarnas räkning ansågs Inga-Lisa vara ägare till halva fastigheten – trots att endast Gunnar hade lagfart.
(NJA 1981 s 693)

Den make som inte står som ägare till det köpta kan inte få dold samäganderätt om hans bidrag vid köpet var en gåva eller ett lån till maken. Om pengarna ska betalas tillbaka kan han inte kräva att få bli insatt som öppen ägare.

Det ekonomiska bidraget måste förmodligen ha lämnats vid tiden för köpet. Om maken lämnar pengar eller gör andra ekonomiska tillskott senare anses detta normalt vara gåvor till ägarmaken om han inte gör klart att det t ex rör sig om ett lån. Amortering på lån kan räknas som ekonomiskt tillskott.

Önskan att bli ägare

Det finns inte något krav på att makarna ska ha diskuterat och uttryck­ligen kommit överens om att syftet med det ekonomiska tillskottet var att även den andre skulle bli ägare till det som köpts. Sannolikt räcker det med att maken inte skulle ha gjort tillskottet om han vetat att han vid en bodelning inte skulle ses som ägare till det köpta.

Fast egendom

Tidigare i kapitlet beskrivs vilka anledningar en make kan ha för att hävda dold samäganderätt och vilka krav som ställs för att han ska få sin rätt fastslagen i domstol. Detta gäller fullt ut för en make som gör anspråk på dold samäganderätt till fast egendom.

Formella krav

Vid överlåtelse av fast egendom ställs det stränga krav på att avtalet är formellt riktigt. Avtalet måste vara skriftligt och består oftast av två delar, ett köpekontrakt och ett köpebrev. Om det finns formella brister i kontraktet är avtalet inte bindande.

Efter köpet måste köparen registrera förvärvet hos inskrivningsmyndigheten för att få lagfart. Inskrivningsmyndighet är Lantmäteriet och finns vid sju kontor runt om i landet. Lagfarten är ett slags legitima­tion som bevisar vem som äger fastigheten.

En make behöver däremot inte uppfylla de formella kraven för att få dold samäganderätt. Den make som bidragit till ett gemensamt inköp av en fastighet kan kräva att få bli insatt som öppen ägare trots att hans namn varken framgår av köpekontrakt eller köpebrev.

Lagfart för dolde ägaren

En make med dold samäganderätt kan få lagfart på sin del av fastigheten antingen genom att åberopa en dom på äganderätt eller genom ett att visa upp ett avtal med den öppne ägaren.

Dom för lagfart

En dom på dold samäganderätt måste ha vunnit laga kraft för att maken ska kunna få lagfart på fastigheten. Det innebär att inskrivningsmyndigheten inte kommer att godta ansökan och bevilja lagfart förrän tiden för överklagande av domen har löpt ut utan att ägarmaken har överklagat.

Det är inte nödvändigt att bifoga själva domen till lagfartsansökan. Det räcker med att ange vilket målnummer tvisten hade.

Överlåtelseavtal

Makar som är överens om att aktivera den dolda samäganderätten kan skriva ett vanligt överlåtelseavtal och med dokumentet som grund ansöka om lagfart. Dokumentet måste dock uppfylla de formkrav som finns i jordabalken. Avtalet måste dessutom innehålla en bekräftelse på att fastigheten överlåts till maken och att den ursprung­ligen köpts med samäganderätt (så kallad insättande­förklaring).

Högsta domstolen ansåg i ett rättsfall att en överlåtelsehandling av följande lydelse uppfyllde formkraven i jordabalken. Den bör alltså kunna användas som mall.

Överlåtelseavtal

Härmed överlåter jag, Knut Bengtsson 431205-1250, hälften av fastig­heten Västanå 12:5 i Härnösands kommun, till min hustru, Inga Bengtsson 470109-15557.

Överlåtelsehandlingen har tillkommit mot bakgrund av att fastigheten ursprungligen förvärvats av oss båda makar gemensamt med samäganderätt till lika delar men endast i Knut Bengtssons namn. Med hänsyn till den rätt som Inga Bengtsson har till fastigheten utgår inte någon likvid för denna överlåtelse.
(Ur NJA 1989 s 114)

Jordabalken 4 kap 1 §

Stämpelskatt

I samband med att lagfart beviljas för en fastighet beläggs förvärvet med stämpelskatt. Stämpelskatten är en sorts omsättningsskatt på försäljningar av fast egendom och tas ut vid förvärv genom köp ­eller byte. Både köparen och säljaren ansvarar solidariskt för att skatten betalas. Normalt gör dock parterna upp om att köparen ska betala stämpelskatten.

Lag (1984:404) om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter 27 § p 1

Beräkning av stämpelskatten

Då en människa övertar en fastighet tas stämpelskatt ut med 1,5% av egendomens värde. När en juridisk person övertar en fastighet är stämpelskatten 4,25%. Som värde vid benefika fång gäller taxerings­värdet för året före det år då lagfart söks. Gåvor, bodelning eller arv är exempel på benefika fång. Stämpelskatten kan också beräknas på fastighetens värde enligt ett intyg.
Stämpelskatten beräknas på köpeskillingen om den är högre än taxe­ringsvärdet eller värderingsintyget.

Värdeintyg

Om det inte finns något taxeringsvärde för fastigheten ska man lämna in ett värdeintyg. Värdeintyget måste visa fastighetens värde då förvärvshandlingen upprättades. Intyget ska vara utfärdat av någon sakkunnig, exempelvis en lantmätare, byggnadsingenjör eller en särskild värderingsman.

Stämpelskatt vid dold äganderätt

Den som har dold samäganderätt anses redan vara ägare när hans eller hennes anspråk omvandlas till en öppen äganderätt.

Trots detta måste den som övertar en fastighet med stöd av dold sam­äganderätt betala stämpelskatt. Det går inte att få tillbaka den stämpelskatt som betalades vid parets ursprungliga lagfarts­ansökan, såvida inte lagfarten undanröjs.

Stämpelskatt på dold äganderätt

Julie fick fastställt i domstol att hon hade dold samäganderätt till hälften av en fastighet som hennes make Bruno hade lagfart på. Julie vägrade betala stämpelskatt. Hon ansåg att hon endast skulle betala en expeditionsavgift eftersom hon hela tiden varit ägare till halva fastigheten. Julie menade att hon borde få tillgodoräkna sig den stämpelskatt som paret betalade när Bruno fick lagfart.

Högsta domstolen (HD) sympatiserade med hennes argument, men fann inte något undantag i stämpelskattelagstiftningen. En dold ägare har enligt HD gjort ett skattepliktigt förvärv när han eller hon lämnar in en lagfartsansökan med en överlåtelsehandling eller dom där hans eller hennes anspråk omvandlas till en öppen äganderätt. Trots att köpet av hela fastigheten redan hade belagts med stämpelskatt när Bruno (den öppne ägaren) beviljades lagfart måste Julie betala stämpelskatt på sin andel av det ursprungliga förvärvet.

HD ville inte heller låta Bruno återvinna (få återbetalat) någon del av den stämpelskatt han hade betalat. För detta krävdes att hans lagfart måste ha undanröjts. Detta hade dock inte skett i det aktuella fallet.
(NJA 1987 s 137)

Beräkning av stämpelskatten

Stämpelskatten beräknas alltid med utgångspunkt i det värde fastig­heten hade vid det ursprungliga förvärvet, dvs fastighetens värde när maken fick lagfart på deras gemensamma köp. Det har därför ingen betydelse om maken måste betala något för att få bli insatt som öppen ägare.

Det är fastighetens värde vid tiden för det ursprungliga köpet som gäller, även om nya byggnader därefter har uppförts på fastigheten.

Lag 1984:404 om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter 9 §

Få de viktigaste nyheterna kostnadsfritt!

BL Nyhetsbrev kommer en gång i månaden och sammanfattar de viktigaste nyheterna inom skatte-, redovisnings-, juridik- och personalområdet. Anmäl dig och få kostnadsfritt de senaste nyheterna.

För information om hur vi behandlar dina personuppgifter »

Lyssna och lär med vår podcast!

– få tips på hur du framgångsrikt driver företag!