Fastighetsskatt och fastighetsavgift

Newsroom - Fastighetsskatt och fastighetsavgift - ctl00_cph1_approvedImg

För bostäder (småhus och bostadsdelen av hyreshus) gäller regler om fastighetsavgift medan regler om fastighetsskatt gäller för övriga fastigheter (kommersiella lokaler och industrienheter), byggnader under uppförande och obebyggd mark.

Sist i artikeln finns ett avsnitt om ett utredningsförslag om slopande av taxeringsvärden samt ändrade nivåer för fastighetsavgift alternativt förenklade regler för fastighetstaxering.

Taxeringsvärdet avgör

Fastighetsskatten och fastighetsavgiften grundas på fastighets­taxeringen och är en viss procent av taxeringsvärdet för mark och byggnader. Vilken procentsats ­beror på vilket slags fastighet det är. För fastighetsavgiften gäller dessutom särskilda takbelopp (se mer om detta längre fram).

Skillnad mot inkomstskatt

Inkomstskatten bestäms av hur en fastighet används medan fastig­hetsskatten respektive fastighetsavgiften bestäms av hur en fastighet taxeras.

När man talar om fastighetsskatt eller fastighetsavgift är hyreshus sådana byggnader som är inrättade till bostad åt minst tre familjer eller till kontor, butik, hotell och restaurang eller liknande. Hyreshus och tomtmark för hyreshus samt exploateringsmark för hyreshus­bebyggelse kallas i allmänhet hyreshusenheter.

När man talar om inkomstbeskattningen kan hyreshus vara även andra typer av byggnader. Det är den faktiska användningen som då styr om det rör sig om ett hyreshus eller inte. T ex kan ett småhus med bara en lägenhet vara hyreshus, om det inte är till för ägarens permanenta boende eller fritids­boende.

För fastighetsskatten respektive fastighetsavgiften har det alltså inte någon betydelse hur fastig­heten inkomstbeskattas, den är densamma oberoende av om fastigheten är en privatbostad eller en näringsfastighet. Det har inte heller någon betydelse om fastig­heten tillhör en aktiv eller passiv näringsverksamhet.

För en komplett genomgång av skattereglerna på fastighetsområdet rekommenderas vår bok Fastighetsbeskattning »  

Vem är skattskyldig?

Ägaren betalar

Det är normalt ägaren till fastigheten som ska betala fastighets­skatten respektive fastighetsavgiften. Detta gäller även när en juridisk person är ägare till fastigheten, t ex ett aktiebolag eller ett dödsbo. Är det flera ägare till fastigheten görs en fördelning efter vars och ens andel.

I vissa fall ska dock den som kan jämställas med ägare eller anses som ägare, betala fastighetsskatten respektive fastighetsavgiften. Den som har en fastighet med tomträtt (tomträttshavare) ska betala för både byggnaden och tomten, dvs på fastighetens hela taxeringsvärde. Den som på annat sätt har en byggnad på ofri grund (t ex vid arrende) ska betala för byggnaden medan markägaren betalar för marken.

Fastighetsskattelag 2§ 1 st

Ägaren vid årets ingång betalar

Det är den som äger fastigheten vid årets ingång som är skyldig att betala fastighetsskatten respektive fastighetsavgiften för hela året, även om fastigheten byter ägare under året. Det är alltså viktigt att fastslå vem som räknas som ­ägare vid årets ingång.

Lag om kommunal fastighetsavgift 2§
Fastighetsskattelag 2§

Skatteverket konstaterar i ett ställningstagande att fastighetsskatt och fastighetsavgift ska beräknas utifrån taxeringsenhetens taxe­ringsvärde vid årets ingång. Om det sker en fastighetsreglering under året, ska detta inte påverka underlaget för skatten eller avgiften. Det innebär att:

  • skatten eller avgiften alltid ska betalas av den som är ägare vid årets ingång (1 januari)
  • underlaget för skatten/avgiften alltid är taxeringsvärdet vid årets ingång.


Olika typer av fastighetsreglering som Skatteverket ger exempel på är:

  • Fastighetsreglering
  • Avstyckning
  • Klyvning
  • Sammanläggning

Skatteverket Dnr: 131173308-09/111

Det är normalt köpekontraktsdagen (eller gåvodagen eller motsvar­ande) som är avgörande. Tillträdes­dagen är utan betydelse såvida man inte klart angett i köpe­kontraktet att äganderätten till fastigheten ska övergå först på tillträdesdagen och att säljaren ska svara för fastighetsskatten respektive fastighetsavgiften fram till dess.

RÅ 1993 not 32, RÅ80 1:24, RÅ 1993 ref 16

Vid försäljning på exekutiv auktion anses fastigheten avyttrad när ett inrop godtagits av Kronofogden.

Skatteverket Dnr 131 241812-10/111

Begränsningsregel

En begränsningsregel för fastighetsavgift på permanentbostäder gäller för personer som

  • fyllt 65 år vid ingången av året före taxeringsåret, eller
  • under året före taxeringsåret fått sjuk- eller aktivitetsersättning (eller motsvarande ersättning inom EES) – helt eller delvis.

Det är bara den som ägt fastigheten och varit bosatt där hela året före taxeringsåret som omfattas av begränsningsregeln. Det går alltså inte att få någon begränsning för det år en fastighet har överlåtits.

Begränsningsregeln innebär att en skattereduktion beräknas genom följande formel:

Fastighetsavgiften – spärrbeloppet = skattereduktion för fastighetsavgift
Spärrbeloppet = 4% av de sammanlagda förvärvs- och kapitalinkomsterna, dock lägst 3 230 kr för inkomståret 2020.

Skattereduktionen ska räknas av mot kommunal och statlig inkomstskatt, fastighetsavgift och fastighetsskatt.

Lag om skattereduktion för kommunal fastighetsavgift

Beräkningen

Underlaget

Beräkningsgrunden för fastighetsskatten respektive fastighets­avgiften är taxeringsvärdet.

Fastighetsskattelag 2§ 2 st

Fastighetsskatten respektive fastighetsavgiften ska betalas av den som äger fastigheten vid årets ingång.

Lag om kommunal fastighetsavgift 2§
Fastighetsskattelag 2§

Värdeåret

Värdeåret bestäms vid fastighetstaxeringen och har betydelse för från och med vilket år fastighets­skatten respektive fastighets­avgiften börjar tas ut på byggnaden.

Det år byggnaden färdigställs (­byggåret) är värdeåret och för nybygg­da hus är värdeåret det år ­bostadsbyggnaden blev inflyttningsklar.

Fastighetsavgift/fastighetsskatt beräknas från och med året efter värdeåret (se dock avsnittet om nybyggda småhus om förmånliga undantagsregler de första 15 åren).

Obebyggd tomt mm

Fram till och med värdeåret tas fastighetsskatt ut som om fastig­heten var obebyggd. Om huset är klart under året räknas det ändå som hus under uppförande hela året och man betalar fastighetsskatt – först året därpå görs beräkningen utifrån att fastigheten är bebyggd.
Skattesatsen beror på hur marken är taxerad – som småhusenhet, hyreshusenhet eller industrienhet, se nedan.

En obebyggd tomt som man betalar fastighetskatt för blir bebyggd med ett småhus under 2020 och värdeåret sätts till 2020 eftersom huset är inflyttningsklart då. Från och med 2021 gäller istället reglerna om fastighetsavgift eftersom detta är året efter värdeåret. Dock gäller förmånliga regler de första 15 åren, se avsnittet om nybyggda småhus längre fram.

Småhus

För småhus är fastighetsavgiften 0,75%, dock maximalt 8 349 kr för inkomståret 2020.
Det är numera fastighetsavgift även på fastigheter med småhus som saknar byggnadsvärde på grund av att värdet under­stiger 50 000 kr. Fastighetsavgiften för småhus som saknar ­byggnadsvärde beräknas på samma sätt som för småhus med ­byggnadsvärde.

Lag om kommunal fastighetsavgift 3§ 1 st a)

För småhus på lantbruksenheter räknas fastighetsavgiften på bostads­byggnadsvärdet (mangårdsbyggnaden) och tomtmarks­värdet, dvs den del som räknas som privatbostad.

Lag om kommunal fastighetsavgift 3§ 1 st b)

För småhus under uppförande med tillhörande tomtmark och för obebyggd tomtmark som är småhusenhet, tas fastighetsskatt ut istället för fastighetsavgift. Denna fastighetsskatt är då 1% av taxeringsvärdet.

Om huset är klart under året så räknas det ändå som hus under uppförande hela året och man betalar fastighetsskatt.

Fastighetsskattelag 3§ 1 st a)

För småhus på ofri grund (byggnad på ofri grund, byggnad på annans mark) och tomtmark med småhus på ofri grund tas också fastighetsavgift ut. Arrendetomter med byggnader är ett vanligt exempel som omfattas av denna regel.

Fastighetsavgiften är för dessa hälften av den ordinarie fastighetsavgiften per småhus, dvs 0,75% av byggnads- respektive tomtmarksvärdet dock högst 4 1744 kr (2020).

Lag om kommunal fastighetsavgift 3a§

Anna äger ett fritidshus på en tomt som hon arrenderar av Per. Fritidshuset har ett taxeringsvärde på 900 000 kr och är alltså ett småhus på ofri grund. Tomtmarken – som Per äger – har ett taxeringsvärde på 1 400 000 kr. Reglerna innebär att Anna och Per ska betala 8 349/2 = 4 174 kr vardera i fastighetsavgift för 2020.

Nybyggda småhus

Från och med 2013 är det ingen fastighetsavgift på nybyggda hus de första 15 åren efter byggåret (och då inte heller på marken).

Reglerna gäller byggnader med beräknat värdeår 2012 eller senare, dvs för byggnader som färdigställts 2012 eller senare. För en byggnad med värdeår 2020 blir det ingen fastighetsavgift under åren 2021–2035.

Regeln gäller inte för arrendetomter, dvs tomtmark som inte ingår i samma taxeringsenhet som småhuset.

Lag om kommunal fastighetsavgift 6§
Skatteverket Dnr 131 324216-10/111

För byggnader med värdeår 2011 eller tidigare gäller att ingen fastighetsavgift tas ut under de första 5 åren efter värdeåret och halv fastighetsavgift under de därefter följande 5 åren.

Ägarlägenhet

Från och med 2013 är det ingen fastighetsavgift på nybyggda ägar­lägenheter de första 15 åren efter byggåret (och då inte heller på marken). Reglerna gäller ägarlägenheter med beräknat värdeår 2012 eller senare, dvs för ägarlägenheter som färdigställts 2012 eller senare. För en ägarlägenhet med värdeår 2020 blir det ingen fastighetsavgift under åren 2021–2035.

Det är fastighetsskatt med 1% av taxeringsvärdet för ägarlägen­heter som är taxerade som under uppförande.

Flera hus på samma fastighet

Fastighetsavgiften är 8 349 kr för inkomståret 2020 för varje småhus med tillhörande tomtmark dock max 0,75% av taxeringsvärdet. Om det på taxeringsenheten finns flera småhus kan således fastighetsavgift tas ut med max 8 349 kr (2020) per hus.

Beroende på hur man valt att bebygga sin fastighet, kan alltså fastighetsavgiften skifta rejält:

På Sivs fastighet finns tre hus (tre separata byggnadskroppar) uppförda. Dessa bildar en fyrkant med en öppen sida. Husen är alltså inte sammanbyggda. Siv har i sina tre hus en sammanlagd boyta på 600 kvadratmeter. Husen har lika höga taxeringsvärden, 1 000 000 kr vardera. Fastighets­avgiften för Siv blir 25 047 kr (3 x 8 349 kr).

På Sonjas fastighet finns ett hus byggt i två vinklar. Huset bildar en öppen fyrkant. Sonjas boyta är 600 kvadratmeter. Huset har ett taxeringsvärde på 3 000 000 kr. Fastighetsavgiften för Sonja blir 8 349 kr.

I exemplen ovan är alltså Sonjas boendekostnad ungefär 17 000 kr lägre per år än Sivs, trots att deras totala boyta är lika stor.

Fastighetsavgiften är som sagt det lägsta av 8 349 kr under 2020 och 0,75% av taxeringsvärdet. Men när det inom samma taxeringsenhet finns flera småhus med tillhörande tomtmark, hur blir det då med begränsningen till 0,75%? Menar man hela småhusenhetens taxe­ringsvärde eller endast den del av taxeringsvärdet som avser varje småhus med tillhörande tomtmark?

Skatteverket anser att reglerna ska tolkas så att begränsningen till 0,75% av taxeringsvärdet ska göras för varje småhus med till­hörande tomtmark. Denna fråga kan ju tyckas vara av akademisk natur, men det kan få en ganska stor inverkan på fastighetsavgiftens storlek:

En taxeringsenhet omfattar fyra olika småhus, som vart och ett har egna taxeringsvärden, 150 000 kr, 200 000 kr, 250 000 kr samt pärlan i samlingen, 2 500 000 kr. Sammanlagt taxeringsvärde 3 100 000 kr. Om begränsningsregeln skulle tillämpas per taxeringsenhet, hade det inneburit att fastighetsavgiften blivit 33 396 kr (4 x 8 349 kr) eller 0,75% x 3 100 000 = 23 250 kr.

Om beräkningen istället görs enligt Skatteverkets instruktioner, dvs begränsningsregeln tillämpas per småhus, hamnar fastighetsavgiften på 12 849 kr (1 125 + 1 500 + 1 875 + 8 349 kr).

Begränsningen till 0,75% blir alltså aktuell för de tre husen med låga taxeringsvärden, men inte för huset med det höga taxeringsvärdet.

Skatteverket har också svarat på hur värdet av tomtmarken ska behandlas när det på samma värderingsenhet tomtmark finns flera småhus. Enligt Skatteverket ska inte tomtvärdet delas upp på de olika småhusen. Istället ska tomtvärdet läggas till det småhus som har det högsta byggnadsvärdet. Samma princip ska gälla om samtliga uppförda småhus har halverad fastighetsavgift på grund av nyproduktion – tomtmarken ska alltså även i dessa fall beräknas på det småhus som har det högsta byggnadsvärdet.

Skatteverket Dnr 131 295054-08/111

Hyreshus

För hyreshus på lantbruksenhet är underlaget bostadsbyggnads­värdet och tomtmarksvärdet.
För bostadsdelen i hyreshus är fastighetsavgiften 0,3%, dock maximalt 1 429 kr per lägenhet (inkomståret 2020).

Lag om kommunal fastighetsavgift 3§ 1 st c)

För bostadshyreshus under uppförande med tillhörande tomtmark och för obebyggd tomtmark som är hyreshusenhet avsedd för bostäder, tas fastighetsskatt ut istället för fastighetsavgift. Denna fastighetsskatt är då 0,3% av taxeringsvärdet.

Om huset färdigställs under året räknas det ändå som hus under uppförande hela året och man betalar fastighetsskatt.

Fastighetsskattelag 3§ 1 st b)

Från och med 2013 är det ingen fastighetsavgift på nybyggda bostadshyreshus de första 15 åren efter byggåret (och då inte heller på marken).

Reglerna gäller byggnader med beräknat värdeår 2012 eller senare, dvs för byggnader som färdigställts 2012 eller senare. För en byggnad med värdeår 2020 blir det ingen fastighetsavgift under åren 2021–2035.

Regeln gäller inte för arrendetomter, dvs tomtmark som inte ingår i samma taxeringsenhet som småhuset.

Lag om kommunal fastighetsavgift 6§
Skatteverket Dnr 131 324216-10/111

För byggnader med värdeår 2011 eller tidigare gäller att ingen fastighetsavgift tas ut under de första 5 åren efter värdeåret och halv fastighetsavgift under de därefter följande 5 åren.

Kommersiella lokaler

För kommersiella lokaler tas fastighetsskatt ut. Denna fastighetsskatt är 1% av taxeringsvärdet.

Fastighetsskattelag 3§ 1 st c)
Industrienheter

För industrienheter tas fastighetsskatt ut. Denna fastighetsskatt är 0,5% av taxeringsvärdet.

Fastighetsskattelag 3§ 1 st d)

Lantbruksenheter

Det är ingen fastighetsskatt på jord- och skogsbruksdelen av ­lant­bruksenheter, dvs på skogsmark, åkermark, skogsimpediment, ekonomibyggnader, osv.

Däremot är det fastighetsavgift på bostads­bygg­nader och tillhörande tomtmark, se avsnitten om småhus respektive hyreshus ovan.

Ur fastighetstaxe­ringssynpunkt krävs normalt att marken är på minst två hektar för att fastigheten ska räknas som lantbruksenhet.

Vattenfastigheter och husbåtar

Vattenfastigheter, dvs fastigheter utan landareal, som inte utgör täktmark, ska enligt Skatteverket inte åsättas något markvärde. Detta gäller även om det finns byggrätt. Därmed blir det inte någon fastighetsskatt eller fastighetsavgift för vattenfastigheter.

Husbåtar och liknande stationärt placerade båtar, pontoner och pråmar kan räknas som byggnad och därmed bli belagda med fastighetsskatt eller fastighetsavgift. Men då krävs att ett antal villkor är uppfyllda, såsom att det har beviljats bygglov som gäller minst fem år, att husbåten är avsedd för stadigvarande bruk på den plats bygg­lovet gäller och att den inte kan förflyttas för egen maskin samt att husbåten är fast förankrad vid kaj eller motsvarande och ha permanent förbindelse med land genom elledning mm.

Utländska fastigheter

Det är varken fastighetsskatt eller fastighetsavgift på utländska fastigheter.

Enligt Skatteverkets bedömning ska man få avräkning för fastighetsskatt som betalats i utlandet under förutsättning att skatten har anknytning till en fastighet eller privatbostad i utlandet. För att man ska få avräkning krävs dessutom att det finns en intäkt som hänför sig till den utländska fastigheten eller privatbostaden och att intäkten beskattas i Sverige. Det kan vara frågan om både löpande intäkter och engångsintäkter. Avräkning kan då ske mot statlig och kommunal inkomstskatt som hör till denna intäkt.

Det krävs inte att intäkten från fastigheten beskattas i utlandet eller att man betalar någon annan skatt i utlandet utöver den aktuella fastighetsskatten.

Det går inte att göra avräkning för den utländska fastighetsskatten mot skatt på andra utländska inkomster, som exempelvis tjänste­inkomster, utan det måste alltså vara inkomster från den aktuella fastigheten eller privatbostaden.

Avräkningen från den svenska skatten ska ske samma år som den utländska skatten fastställs.

Skatteverket Dnr 131 451802-09/111

Fastighetstaxering

Fastigheter indelas i olika typer av mark eller byggnader enligt fastighetstaxeringsreglerna. Någon ytterligare indelning som i inkomstskattereglerna, där man även talar om markanläggningar och markinventarier, görs alltså inte.

Allmän eller förenklad

Allmän fastighetstaxering görs vart sjätte år enligt en rullande plan. Förenklade fastighetstaxeringar görs mellan de allmänna fastighets­taxeringarna.

De allmänna fastighetstaxeringarna genomförs vart sjätte år. Det innebär att antingen en förenklad eller en allmän fastighetstaxering äger rum vart tredje år.

Den förenklade fastighetstaxeringen omfattar endast småhus, hyreshus och lantbruksenheter. Industrienheter och övriga special­enheter omfattas inte.

Fastighetstaxeringsår

Fastighetsdeklarationen lämnas under hösten före ­fastighets­taxe­ringsåret och det nya taxeringsvärdet gäller vid beskattningen för inkomståret = fastighetstaxeringsåret.

Hyreshus:
Allmän fastighetstaxering: 2019, 2025 osv
Förenklad fastighetstaxering: 2022, 2028 osv

Småhus:
Allmän fastighetstaxering: 2021, 2027 osv
Förenklad fastighetstaxering: 2024, 2030 osv

Lantbruk:
Allmän fastighetstaxering: 2023, 2029 osv
Förenklad fastighetstaxering: 2020, 2026 osv

Industri-, elproduktions- och specialenheter:
Allmän fastighetstaxering: 2019, 2025 osv

Särskild fastighetstaxering

En fastighet kan också omtaxeras mellan två ordinarie fastighets­taxeringar. Detta gäller exempelvis om en ny taxeringsenhet bildas, om en fastighet har fått en felaktig klassificering vid en allmän fastig­hetstaxering eller om en befintlig taxeringsenhet, t ex genom en avstyckning, klyvning eller sammanslagning.

En särskild fastighetstaxering ska också göras om en fastighet förändras rent fysiskt. När en tidigare obebyggd fastighet bebyggs ska en särskild fastighetstaxering alltid göras, liksom om den ­bebyggelse som tidigare funnits på fastigheten har rivits, brunnit ned eller förts bort från fastigheten.

Efter andra förändringar, exempelvis tillbyggnation, ombyggnation eller skogsavverkningar, ska i många fall också en särskild fastig­hets­taxering göras. När det gäller småhusenheter krävs normalt att det sammanlagda värdet höjs eller sänks med minst 100 000 kr. I ­andra fall krävs att värdet förändras med minst en femtedel, dock minst 25 000 kr (om de nedlagda utgifterna på sådana taxerings­enheter är minst 1 000 000 kr ska dock alltid en särskild fastighets­taxering göras).

Är förutsättningarna för en särskild fastighetstaxering uppfyllda ska fastighetsägaren lämna en särskild fastighetsdeklaration senast 15 februari under fastighetstaxeringsåret (det år den nya taxe­ringen ska ­gälla ifrån, dvs året efter förändringen på fastig­heten skedde).

Få de viktigaste nyheterna kostnadsfritt!

BL Nyhetsbrev kommer en gång i månaden och sammanfattar de viktigaste nyheterna inom skatte-, redovisnings-, juridik- och personalområdet. Anmäl dig och få kostnadsfritt de senaste nyheterna.

För information om hur vi behandlar dina personuppgifter »

Lyssna och lär med vår podcast!

– få tips på hur du framgångsrikt driver företag!