Servitut – vad är det?

Ett servitut är en form av begränsat nyttjande av en annan fastighet. Servitutet gäller mellan fastigheter, inte mellan fastigheternas ägare. Servitutsavtalet ska upprättas skriftligen, antingen som en frivillig ­överenskommelse eller genom Lantmäteriet.

Nyttjandet (servitutet) kan röra

• mark
• byggnader
• andra anläggningar.

Tjänande och härskande fastigheter

Fastigheterna som ingår i servitutsförhållandet kallas

• tjänande fastighet (fastigheten som har belastningen)
• härskande fastighet (fastigheten som har rättigheten).

Underhåll

Bara om parterna är överens om det, får servitutet innehålla en skyl­dighet för den tjänande fastigheten att underhålla en väg, en byggnad eller någon annan anläggning som ingår i servitutet. Normalt är det den härskande fastigheten som ska stå för under­hållet.

Exempel på servitut

Exempel på servitut är rätten att

• gräva ner och använda en vattenledning på någon annans tomt
• använda någon annans väg
• ta vatten från grannens brunn
• använda en brygga, ledning, badstrand, parkeringsplats eller något annat på den tjänande fastigheten
• ta ved i någon annans skog
• ta sig fram över tomtmark där ingen väg finns.

Positiva och negativa servitut

I huvudsak finns det tre alternativ när det gäller servitut:

• Rätt för den härskande fastighetens ägare att göra något på den tjänande fastigheten (exempelvis utnyttja ett område på grannens fastighet som parkeringsplats).
• Rätt för den härskande fastighetens ägare att göra något på den egna fastigheten, något som den tjänande fastighetens ägare annars skulle kunna hindra (exempelvis rätt att bygga alldeles intill tomtgränsen, något som grannen annars skulle kunna hind­ra).
• Rätt för den härskande fastighetens ägare att kräva att den tjän­ande fastighetens ägare avstår från något han eller hon annars skulle ha rätt till (exempelvis rätt att hindra ett husbygge eller träd över en viss höjd på den tjänande fastigheten).

De två första varianterna kallas positiva servitut, medan den tredje kallas negativt servitut.

Nytta för den härskande fastigheten

Ett servitut måste vara till nytta för den härskande fastigheten, oavsett vem som i framtiden kommer att äga eller bruka den. Det får alltså inte enbart vara den nuvarande ägarens personliga önskemål som styr.

Servitutet behöver dock inte vara en nödvändig förutsättning för att den härskande fastigheten över huvud taget ska vara användbar. Det räcker att de flesta ägare eller brukare av fastigheten skulle uppskatta det komplement som servitutet innebär. Hit hör exempelvis servitut som ger rätt till jakt eller fiske.

Nyttan för den härskande fastigheten ska alltid sättas i relation till skadan för den tjänande. Ett servitut ska alltid leda till en totalt sett effektivare och rationellare användning för de båda fastigheterna.

Avtalsservitut genom skriftligt avtal

Ett avtalsservitut uppkommer genom att ägarna till den härskande och den tjänande fastigheten upprättar ett (frivilligt) skriftligt avtal. Detta servitutsavtal kan inskrivas i fastighetsregistret och gäller då gentemot kommande ägare till fastigheterna.

Endast avtalsservitut kan vara tidsbegränsade eller vara beroende av villkor, exempelvis periodvis betalning (varje år, varje månad eller liknande).

I Stora Mallpaketet ingår en lättanvänd mall för dig som behöver upprätta ett servitutsavtal.

Förrättningsservitut

Förrättningsservitut (officialservitut, lantmäteriservitut) tillkommer – ofta på fastighetsägarens begäran – genom fastighetsbildningsförrättning eller i samband med expropriation. Sådana servitut är orubbliga på ett helt annat sätt än avtalsservituten. De kan varken bildas eller upphöra genom överenskommelser mellan fastighetsägarna.

Förrättningsservitut inrättas ofta i samband med avstyckning, klyvning eller någon annan fastighetsbildningsåtgärd. De måste vara av väsentlig betydelse för den härskande fastigheten och får inte belasta den tjänande fastigheten alltför mycket.

Inskrivning av servitut

Inskrivning är inte nödvändig, men den är det säkraste sättet att få ett avtalsservitut att gälla även gentemot kommande ägare till den tjänande fastigheten. Ett förbehåll mot inskrivning är ogiltigt.

Ett servitut som varken inskrivits i fastighetsregistret eller tagits med i köpeavtalet gäller gentemot den nya ägaren av fastigheten bara om den nye ägaren kände till eller rimligen borde ha känt till servitutet.

Upphävande av servitut

Ett avtalsservitut kan upphöra genom att parterna kommer överens om det i ett skriftligt avtal. Ofta betalar den tjänande fastighetens ägare ersättning till den härskande fastighetens ägare för att få bort servitutet. Det kan ofta vara svårt att komma fram till vad som är en rimlig ersättning för att exempelvis få bort rätten för en granne att ha en båt förtöjd vid ens egen brygga.

Många äldre servitut har blivit otidsenliga och kan tas bort även tvångsvis. Man vänder sig då till Lantmäteriet. Det gör man också om man vill ha bort ett förrättningsservitut.

Ändring av servitut

Ett avtalsservitut kan ändras om parterna är överens. Ändringen görs på motsvarande sätt som ett borttagande. Även Lantmäteriet kan ändra servitut genom fastighetsreglering.