Samfällighet och samfällighetsförening – så funkar det

Vad är en samfällighet?

Begreppet samfällighet används för att bunta ihop de fastigheter som har andel i en viss egendom. Exempelvis i en by där tolv fastigheter har andel i en gemensam väg. Det är då dessa tolv fastigheter som samfälligheten består av. Samfälligheten har andel i en gemensamhetsanläggning (till exempel en väg eller avloppsanläggning) eller ett markområde (till exempel ett grönområde).

Samfälligheten kan förvaltas antingen via en särskilt bildad samfällighetsförening (föreningsförvaltning) eller direkt av delägarna (delägarförvaltning). I stort sett alla större samfälligheter förvaltas genom föreningsförvaltning. 

Vilka olika typer finns det?

Samfälligheterna kan delas in i dessa grupper:

• Marksamfälligheter
• Anläggningssamfälligheter
• Vattensamfälligheter
• Övriga samfälligheter.

Ett markområde som är gemensamt för flera fastigheter är en marksamfällighet. Även vattenområden hör i detta sammanhang till mark. Orsaken till att området är samfällt kan vara att det har blivit delat eller att det vid delning av en fastighet har undantagits för något gemensamt behov. Exempel på marksamfälligheter är samfällda soldattorp, gemensamhetsskogar och sockenallmänningar. 

En anläggningssamfällighet är en gemensam anläggning som inte är någon egen fastighet. Exempel på sådana samfälligheter är vägsamfälligheter och vägföreningar, samfällda skogsbilvägar, gemensamhetsanläggningar enligt anläggningslagen eller lagen om vissa gemensamhetsanläggningar. Exempel på övriga samfälligheter är samfällt fiske och samfälld jakt, gemensamt servitut samt fiskevårdsområden (fungerar i princip likadant som jaktvårdsområden).

Vad är en gemensamhetsanläggning?

Det är inte alltid som en fastighets stadigvarande behov av anläggningar kan tillfredsställas inom den egna fastighetens gränser. Ibland krävs det en anläggning som är gemensam för flera fastigheter. En sådan gemensamhetsanläggning, som också är en samfällighet (en anläggningssamfällighet), inrättas av Lantmäteriet vid en anläggningsförrättning. I samband med en fastighetsbildningsförrättning kan också anläggningsfrågan tas upp som en anläggningsåtgärd.

Andelstal

Vid bildandet av en gemensamhetsanläggning innehåller anläggningsbeslutet oftast de deltagande fastigheternas andelstal för utgifterna för anläggningens utförande och drift. Ibland väntar man också med att fastställa andelstalen tills efter att gemensamhetsanläggningen har bildats. Tidigare fick varje delägarfastighet oftast en andel som motsvarar en viss procent i hela samfälligheten. Numera har den så kallade heltalsmetoden blivit vanligare. Metoden innebär att varje delägarfastighets andel uttrycks i ett heltal. Man kan inte direkt se andelens storlek i förhållande till hela samfälligheten, den kan endast sättas i relation till någon annan delägarfastighets andel. Det innebär att man inte behöver förändra de tidigare fastställda andelstalen när en ny fastighet ansluts till samfälligheten (om man använder heltalsmetoden).

Vad är en samfällighetsförening?

Samfällighetsföreningen är den organisation som förvaltar samfälligheten, det är en särskild juridisk person som har bildats vid föreningsförvaltning. En samfällighetsförening kan också förvalta flera samfälligheter efter beslut av Lantmäteriet och det kallas då för gemensam förvaltning. Själva ändamålet med en samfällighetsförening är alltså att förvalta den samfällighet för vilken föreningen bildats. Ändamålet framgår av den förrättning som gjordes när samfälligheten bildades.

Eftersom samfällighetsföreningen är en juridisk person kan den också förvärva rättigheter och ikläda sig skyldigheter. Vid exempelvis tvister är det inte styrelsen eller styrelseledamöterna som är part utan det är föreningen.

Boken Samfälligheter är en praktisk handbok för dig som har en andel i en samfällighet eller är engagerad i en samfällighetsförening. Boken är heltäckande när det gäller de speciella reglerna kring juridik, skatt och ekonomi för samfälligheter. 

Vem företräder samfällighetsföreningen utåt?

En samfällighetsförening ska ha en styrelse och det är styrelsen som i första hand företräder föreningen och tecknar dess firma. Styrelsen ingår avtal för föreningens räkning och företräder också föreningen inför domstolar och andra myndigheter. Det är styrelsen som är föreningens verkställande ledning. En eller flera personer i eller utanför styrelsen kan utses till firmatecknare, det är alltså inte nödvändigt att hela styrelsen undertecknar.

Förutom att företräda föreningen utåt har styrelsen också ansvar för kallelser till möten och ska förbereda ärenden till föreningsstämman. Samfällighetsföreningens löpande arbete ligger på styrelsen och det innefattar ansvaret för bokföring och medelsförvaltning. 

Vad menas med delägare? 

Det är egentligen fastigheten som är delägare i samfälligheten eller i den samfällighetsförening som förvaltar samfälligheten. Rent juridiskt kan dock inte en fastighet vara ägare, den kan enbart ha ett andelstal. De fastigheter som har del i eller ingår i en samfällighet kallas delägarfastigheter. Detta samlingsbegrepp hittar man i lagen om förvaltning av samfälligheter. Ägaren till en delägarfastighet kallas delägare. 

Hur bildas en samfällighetsförening?

Det är ofta redan i samband med den fastighets- eller anläggningsförrättning där samfälligheten bildas som också samfällighetsföreningen bildas. Delägarna kan inte på egen hand bilda en samfällighetsförening, det är enbart Lantmäteriet som kan göra det. Vill någon delägare i samfälligheten att det ska bildas en samfällighetsförening för att förvalta samfälligheten, ska denne vända sig till Lantmäteriet och begära att Lantmäteriet håller ett sammanträde för att bilda samfällighetsföreningen. Det är alltså inte genom något majoritetsbeslut som frågan om att bilda eller inte bilda en samfällighetsförening avgörs. Det räcker med att en enda delägare begär föreningsbildning. Lantmäteriet kan också i vissa fall självmant ta initiativ till att en samfällighetsförening bildas.

Registrering hos Lantmäteriet

Samfällighetsföreningen ska registreras hos Lantmäteriet i det län där föreningens styrelse enligt stadgarna har sitt säte. Den existerar som en juridisk person först när den har blivit registrerad. Det förs sedan ett samfällighetsföreningsregister vid varje Lantmäterikontor. Ansökan om registrering av samfällighetsföreningen sker av den styrelse som valts vid ett konstituerande sammanträde. Vanligtvis är det styrelsens allra första uppgift. 

Stadgar

De grundläggande bestämmelserna för en samfällighetsförenings verksamhet beskrivs i stadgarna och alla samfällighetsföreningar ska ha stadgar. Lantmäteriet måste godkänna stadgarna för att föreningen ska bli registrerad. När den är registrerad är stadgarna bindande för alla som har med föreningens verksamhet att göra.

Stadgarna är ett bra sätt att informera medlemmarna och andra intresserade om hur just den här samfällighetsföreningen arbetar och också vilka allmänna bestämmelser som gäller för samfällighetsföreningar.

Hur ser beskattningen ut?

När det gäller själva samfälligheten så beskattas den inte. Däremot kan samfällighetens inkomster beskattas på två sätt:

• Delägarbeskattning, det vill säga hos ägarna till delägarfastigheterna eller
• Föreningsbeskattning, det vill säga hos den samfällighetsförening som förvaltar samfälligheten.

Det finns alltså olika metoder för beskattning och det är viktigt att skilja dessa ifrån metoderna för förvaltning. Delägarbeskattning är vanligast när det gäller beskattning medan föreningsförvaltning är vanligast när det gäller förvaltning.

Delägarbeskattning

Vid delägarbeskattning är det ägarna till delägarfastigheterna som ska redovisa samfällighetens inkomster och utgifter, oavsett hur samfälligheten förvaltas. Beskattningen görs då i samma inkomstslag som om delägaren haft inkomsten eller utgiften själv. Hur beskattningen ska göras för var och en beror på om delägarfastigheten är en privatbostadsfastighet, näringsfastighet eller ett privatbostadsföretag (en bostadsrättsförening). Exempel på delägarbeskattade samfälligheter är gemensamhetsanläggningar och enskilda vägar.

Föreningsbeskattning

I en föreningsbeskattad samfällighet hör samtliga inkomster och utgifter från samfälligheten till inkomstslaget näringsverksamhet. Samfälligheten beskattas hos samfällighetsföreningen som förvaltar samfälligheten. Det är enligt bokföringsmässiga grunder och god redovisningssed som inkomstberäkningen ska göras. Inkomster och utgifter ska alltså bokföras som intäkter och kostnader för de år som de hör till. Det innebär att även om en betalning ännu inte kommit (exempelvis kundfordringar) ska inkomsten redovisas det år den enligt god redovisningssed ska tas upp som intäkt i räkenskaperna. För utgifterna (exempelvis leverantörsskulder) gäller också motsvarande. Samfälligheter som är föreningsbeskattade är till exempel allmänningar, sockenallmänningar och gemensamhetsskogar.

Momsregler för samfälligheter

2022 fick de allra flesta av landets samfällighetsföreningar nya spelregler när det gäller hantering av moms.

Enligt tidigare rättspraxis var samfälligheter inte momspliktiga om man endast sysslar med att tillgodose delägarnas gemensamma behov, dvs syftet med samfälligheten.

Skatteverket ändrade dock sin uppfattning i momsfrågan efter att ha gått igenom gällande rättspraxis från EU-domstolen.

Skatteverket menar alltså att samfällighetsföreningar som fortlöpande förvaltar gemensamhetsanläggningar mot ersättning bedriver en självständig ekonomisk verksamhet. När en samfällighetsförening omsätter varor och tjänster gör den det i egenskap av beskattningsbar person. Denna bedömning påverkas inte av om samfällighetsföreningens tillhandahållanden sker i vinstsyfte eller inte.

Samfällighetsföreningen ska därför redovisa moms på de ersättningar medlemmarna betalar, till exempel på uttaxerade belopp enligt debiteringslängden. Detta under förutsättning att man inte är befriad från moms pga låg omsättning.

En frågeställning i detta var hur samfällighetsföreningar som väljer att inte momsregistrera sig på grund av låg omsättning (under 80 000 kr) ska hantera momsen. Om de inte alls ska hantera moms (som andra med låg omsättning), eller om de skulle hantera momsen som samfälligheter har gjort tidigare .

Skatteverket kom i början av året med ett ställningstagande om just detta, och de anser att om samfällighetsföreningen valt att stå utanför momssystemet (på grund av låg omsättning), så har delägarna som bedriver momspliktig verksamhet rätt att lyfta momsen i sin verksamhet. Precis på samma sätt som man har gjort tidigare alltså.

Bokföringsskyldighet

Det är endast i tre fall som samfällighetsföreningen är bokföringsskyldig:

• Om de bedriver näringsverksamhet. Bokföringsskyldigheten gäller i så fall hela verksamheten, inte bara näringsverksamheten.
  
  
• Om tillgångarnas värde överstiger ett gränsbelopp på 1,5 miljoner kr. Det är till taxeringsvärdet som fastigheter (och byggnader på annans mark) ska värderas till. Övriga tillgångar ska däremot värderas till ett försiktigt beräknat marknadsvärde. Själva fastigheten är inte en tillgång i föreningen, den tillhör de fastigheter som har andel i samfälligheten.
  
  
• Om det står i stadgarna att redovisningen ska upprättas enligt bestämmelserna i bokföringslagen (eller någon liknande formulering).

Skulle föreningen bli bokföringsskyldig på grund av tillgångarnas värde är det vid den tidpunkt då föreningen bildades som bokföringsskyldigheten uppkommer, om tillgångarna då översteg gränsbeloppet. I annat fall inträder bokföringsskyldigheten från och med ingången av det kalenderår då tillgångarnas värde överstiger gränsbeloppet. Om tillgångarnas värde vid utgången av de tre senaste räkenskapsåren har varit lägre än gränsbeloppet upphör bokföringsskyldigheten.