Vid uthyrning av en privatbostad eller en hyreslägenhet ska hyran beskattas som inkomst av kapital. Med privatbostad menas ett småhus, en bostadsrätt eller ägarlägenhet som till övervägande del (mer än 50 %) används eller är avsett att användas av ägaren eller någon närstående för permanent boende eller för fritidsboende. Ett småhus definieras som en byggnad som är inrättad till bostad åt en eller flera familjer. Till en sådan byggnad kan det även ingå garage, förråd och andra mindre byggnader. Alla fastigheter som inte är privatbostadsfastigheter räknas som näringsfastigheter.
Schablonavdrag med 40 000 kr
Från hyresintäkterna får de faktiska utgifterna för uthyrningen i bostaden inte dras av. Istället får man dra av ett fast schablonavdrag med 40 000 kr. Vid uthyrning av småhus får man även dra av ett rörligt belopp som motsvarar 20 % av hyresintäkten. Det betyder att om man hyr ut sin privatbostadsfastighet är de första 50 000 kr skattefria. Vid uthyrning av en bostadsrätt eller hyreslägenhet får man utöver det fasta beloppet dra av den del av hyran/avgiften som hör till den uthyrda delen av bostaden. Avdraget får dock inte överstiga hyresintäkten.
Tolkning av reglerna
Skatteverket har i ett ställningstagande redogjort för hur de utifrån olika frågeställningar tolkar reglerna om schablonavdraget vid uthyrning av privatbostaden.
-
Kan schablonavdraget på 40 000 kr göras för varje privatbostad för sig om det finns två eller flera privatbostäder (småhus) på en privatbostadsfastighet?
-
Om den uthyrda bostaden ägs av flera personer ska schablonavdraget fördelas på respektive delägare. Kan delägarna fördela schablonavdraget som de vill eller måste det alltid fördelas efter ägarandel?
-
Hur ska schablonavdraget fördelas om en bostad byter ägare under året?
Schablonavdraget räknas per småhus
Syftet med de generösa avdragsreglerna har varit att stimulera uthyrningen av privatbostäder för att därmed öka utbudet av bostadslägenheter. Skatteverket tolkar reglerna utifrån lagstiftarens syften och anser att schablonavdraget med 40 000 kr ska gälla för varje privatbostad (småhus) på en privatbostadsfastighet.
Med Björn Lundén Bokföring sköter du företagets bokföring smidigt på webben och i mobilen. Prova gratis i 30 dagar.
Exempel
Lars äger en privatbostadsfastighet med tre småhus varav ett bebos av honom själv. De andra två husen (A och B) hyr han ut till sina döttrar. Alla tre husen är alltså privatbostäder. Hyresintäkten under året för hus A är 60 000 kr och för hus B 35 000 kr. För småhus A får Lars göra ett avdrag med 40 000 kr + 12 000 kr (20 % av 60 000 kr). Den beskattningsbara hyresinkomsten blir därmed 8 000 kr (60 000 kr – 52 000 kr). För småhus B får Lars göra avdrag med 35 000 kr, eftersom avdraget inte får överstiga hyresinkomsten. Den överskjutande delen av avdraget (12 000 kr) får inte överföras till uthyrningen av huset A
Flera ägare till bostaden
Avdragsbeloppet är detsamma oavsett om privatbostaden har en eller flera ägare. Enligt Skatteverkets uppfattning kan delägarna inte dela avdraget som de vill utan det ska fördelas i förhållandet till var och ens ägarandel av bostaden. Det betyder att avdraget ska fördelas även om det endast kan utnyttjas av en delägare som ensam får in och beskattas för hyresintäkten. I vissa fall kan samma uthyrda fastighet klassas som privatbostad för en delägare och som näringsfastighet för en annan delägare. Så kan vara fallet då en bostad hyrs ut till någon som är närstående till den ena delägaren men inte till den andre. Då får den som innehar privatbostaden ensam utnyttja hela schablonavdraget på 40 000 kr.
Skilda ägare under året
Enligt reglerna ska schablonavdraget på 40 000 kr göras per år för varje privatbostad. Skatteverket anser att detta gäller endast om bostaden innehas hela året. Byter bostaden ägare under året ska schablonavdraget proportioneras efter respektive ägares innehavstid under året.