Anläggningsarrende – så fungerar det

Definition av anläggningsarrende

Anläggningsarrende är ett arrende, där arrendatorn enligt arrendeavtalet har rätt att ha en egen byggnad för förvärvsverksamhet (näringsverksamhet) på det arrenderade fastighetsområdet. Det är alltså inte fråga om bostadshus för egen eller närståendes bostad (då är det bostadsarrende). Inte heller ska ändamålet vara att driva jordbruk (då är det jordbruksarrende).

Byggnaderna

Byggnaden eller byggnaderna ska vara av mer än ringa betydelse för verksamheten, annars är det ett lägenhetsarrende.

Exempel på byggnader för förvärvsverksamhet är fabriksbyggnader, affärslokaler, kiosker, bensinstationer och verkstäder. Arrendatorn kan vara en människa eller en juridisk person, exempelvis ett aktiebolag.

Observera att arrendatorn ska anses bedriva förvärvsverksamhet. Därmed är det inte anläggningsarrende när exempelvis en ideell förening arrenderar mark till en klubbstuga eller en hobbyfiskare arrenderar mark till en sjöbod. Då är det istället lägenhetsarrende.

Arrendetid

Ett avtal om anläggningsarrende ska vara skriftligt.

Arrendet ska vara avtalat för en viss tid, alltså inte för arrendatorns livstid. Arrendetiden ska vara minst ett år och högst 50 år (25 år inom detaljplanerat område) från att arrendeavtalet undertecknas. Är arrendet avtalat för kortare tid än ett år eller för livstid, klassas arrendet som ett lägenhets­arrende. Om arrendetiden inte är bestämd i arrendeavtalet, anses avtalet gälla för fem år.

Uppsägning

Om avtalet inte sägs upp förlängs det automatiskt med samma tid som arrendetiden, dock längst fem år, såvida inget annat har avtalats. Parterna kan avtala att arrendet inte ska förlängas eller att det ska förlängas på viss tid.

Uppsägning ska göras senast sex månader före arrendetidens slut, såvida man inte har avtalat någon annan tid (längre eller kortare).

Man kan ta in ett villkor i arrendeavtalet att jordägaren kan säga upp arrendet i förtid, men då krävs arrendenämndens godkännande. I arrendeavtalet ska det finnas med att arrendenämndens godkännande ska sökas, annars är villkoret ogiltigt.

Indirekt besittningsskydd

När det gäller anläggningsarrenden har man ett så kallat indirekt besittningsskydd. Detta innebär att arrendatorn inte har rätt att få arrendeavtalet förlängt vid avtalsperiodens slut, utan han får i stället ersättning från jord­ägaren för sina förluster.

Besittningsskyddet kan dock avtalas bort. Detta kan göras antingen direkt som ett villkor i arrendeavtalet eller i ett separat dokument. Arrendenämndens godkännande behövs inte.

Ersättning från jordägaren

Arrendatorn har rätt till ersättning från jordägaren för sin förlust på grund av att arrendet upphör om

• jordägaren säger upp avtalet och vägrar att förlänga det
• jordägaren höjer arrendeavgiften till en orimlig nivå
• jordägaren ställer upp villkor som strider mot så kallad god sed i arrendeförhållanden eller är orimliga av någon annan anledning.

Ovanstående gäller även om det är arrendatorn som säger upp avtalet och vill ha det förlängt, men jordägaren beter sig som ovan.

När man bedömer om en höjd arrendeavgift är rimlig, tittar man på den arrendeavgift som vid arrendetidens slut är normal på mark­naden för ett liknande arrendeställe. Man brukar begära in ett yttrande från arrendenämnden.

Jordägaren får inte ta ut en högre arrendeavgift bara för att arrend­atorn har lagt ner arbete på arrendestället så att det ökat i värde.

Om arrendatorn har uppfört en byggnad eller gjort andra arbeten på arrendestället enligt villkoren i arrendeavtalet, har han eller hon rätt till ersättning för eventuella förluster på grund av detta.

Undantag från besittningsskyddet

Det finns några undantag från besittningsskyddet, dvs det finns situationer då jordägaren inte behöver betala ersättning till arren­datorn. Det är i följande situationer:

• Om man har avtalat bort rätten till ersättning.
• Om arrenderätten är förverkad på grund av sen betalning av arrendeavgiften, om arrendatorn vanvårdar arrendestället, om arrendatorn använder arrendestället på ett otillåtet sätt mm. 
• Om arrendatorn inte har uppfyllt sin del av avtalet på ett sådant sätt att man inte rimligen kan fordra att jordägaren förlänger arrendet.
• Om jordägaren gör sannolikt att arrendestället ska användas för något annat ändamål än det med upplåtelsen avsedda, och jord­ägarens intresse att kunna förfoga över arrendestället för detta ändamål påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende.
• Om jordägaren i något annat fall har befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet.

Uppsägning från jordägarens sida

Om jordägaren vill säga upp avtalet, måste han i uppsägningen underrätta arrendatorn om

• de villkor jordägaren ställer upp för att förlänga arrendet
• orsaken till att han eller hon vägrar medge en förlängning av arrendet
• att om arrendatorn inte går med på att lämna arrendestället utan ersättning, måste han eller hon inom två månader från uppsägningen ansöka om medling hos arrendenämnden.

Om jordägaren inte lämnar dessa underrättelser i uppsägningen, är uppsägningen ogiltig.

Om jordägaren gjort en giltig uppsägning och arrendatorn inte vill lämna arrendestället utan ersättning, måste arrendatorn ansöka om medling hos arrendenämnden inom två månader från uppsägningen. I annat fall förlorar arrendatorn rätten till ersättning.

Innan medlingen hos arrendenämnden har avslutats får jordägaren för förlängning av arrendet inte kräva högre arrendeavgift eller något annat villkor som är oförmånligare för arrendatorn än vad han har angett i uppsägningen. Gör jordägaren det, och det inte blir någon förlängning, har arrendatorn alltid rätt till ersättning.

Uppsägning från arrendatorns sida

Om arrendatorn säger upp arrendet och i uppsägningen begär förläng­ning av avtalet på ändrade villkor, måste han eller hon inom två månader från uppsägningen ansöka om medling hos arrendenämnden. Annars är uppsägningen ogiltig. Likaså om arrendatorn återkallar sin ansökan om medling före arrendetidens slut.

I anmälan ska arrendatorn meddela vilka ändringar han eller hon vill ha i de avtalade villkoren. Om arrendatorn inte gör detta, ska arrendenämnden förelägga honom eller henne att göra det inom en viss tid. Om arrendatorn inte gör det, av­visas ansökan om medling.

Medling hos arrendenämnden

Har arrendatorn sagt upp avtalet och ansökt om medling, förelägger arrendenämnden jordägaren att uppge vilka villkor han ställer upp för att förlänga arrendet eller orsaken till att han eller hon vägrar att gå med på en förlängning. Struntar jordägaren i detta, anses avtalet förlängt på de av arrendatorn önskade villkoren. Förlängningen anses som ett avtal om fortsatt arrende.

Arrendenämnden kan medge uppskov

Om arrendet är uppsagt, kan arrendenämnden på begäran av jord­ägaren eller arrendatorn medge uppskov med avflyttningen under en rimlig tid, dock högst ett år från arrendetidens slut. I så fall fastställer arrendenämnden rimliga arrendevillkor för uppskovstiden.

Överlåtelse av anläggningsarrendet

Om parterna inte har avtalat något annat, får arrendatorn överlåta arrendet till någon annan med vilken jordägaren ”skäligen kan nöjas.” Detta gäller också när arrendet övergår genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv.

Villkor om att arrendet inte får överlåtas gäller inte när en över­låtelse görs genom exekutiv försäljning eller i arrendatorns konkurs.