Jordbruksarrende – så fungerar det

Arrendatorn har normalt besittningsskydd, dvs han eller hon har rätt att få arrende­avtalet förlängt när avtals­tiden går ut. Parterna i ett arrende­avtal kan ha omfatt­ande rättigheter och skyldigheter, som i så fall ska tas med i arrendeavtalet.

I slutet av det här artikeln kan du läsa om upplåtelser som påminner om jordbruksarrende. Det handlar främst om skötselavtal och så kallad share farming.

Jordbruk

Jordbruksarrende är det när jord upplåts till brukande, som det står i lagen. Det innebär att marken ska användas för jordbruksändamål. Hit hör åkermark och betesmark. Även grönsaksodling och intensiv djurproduktion i specialbyggnader kan ingå.

Fastigheten där den arrenderade jordbruksmarken ligger behöver inte vara taxerad som lantbruksenhet. Även mark på småhusenhet eller industrienhet kan upplåtas som jordbruksarrende, även om det inte är så vanligt.

Jordbruksarrendet kan omfatta endast en del av en fastighet. ­Arealen får dock inte vara alltför liten, i så fall handlar det knappast om att bruka marken. Kolonilotter kan knappast betraktas som jordbruksarrende, utan är lägenhetsarrende.

JB 9 kap 1 §
Bostadsdomstolen beslut 1982-11-15, beslutsnummer 320-1982, upplåtelse av stall samt mark för ridning ansågs vara hyra.
Upplåtelse av nyttjanderätt till fritidsbostad, stall samt 5,5 hektar åker och 1,6 hektar betesmark ansågs vara arrende (Bostadsdomstolen RBD 4:75).

Skogsmark

Även skogsmark kan ingå i ett jordbruksarrende. Den får dock inte vara alltför dominerande. Normalt ingår inte rätt till avverkning av träd och inte heller rätt att ta torv.
Upplåtelse av enbart skogsmark är inte jordbruksarrende, utan en annan form av nyttjanderätt (avverkningsrätt).

Gårdsarrende och sidoarrende

Ett gårdsarrende omfattar, förutom jordbruksmark, även bostad åt arrendatorn.
Sidoarrende kallas det när arrendet inte omfattar någon bostad åt arrendatorn. Normalt består det enbart av åkermark, betesmark och eventuellt ekonomibyggnader.

Man tittar på vad som är avtalat i arrendekontraktet. Om en gårdsarrendator av någon anledning avstår från att bo på arrendestället, betraktas arrendet ändå som ett gårdsarrende. En arrendator kan ha flera gårdsarrenden.

Eftersom en juridisk person inte kan anses ha en bostad, är alla arrenden till juridiska personer sidoarrenden, även om det ingår ett eller flera bostadshus.

Skriftligt avtal

Ett avtal om jordbruksarrende ska vara skriftligt. Muntliga avtal är ogiltiga. Även om arrendeförhållandet har pågått i många år, har arrendatorn ingen rättighet att tilltvinga sig ett skriftligt avtal om jordägaren vägrar.
Även för jordägaren är det viktigt att ha ett skriftligt avtal, eftersom man i avtalet bör reglera vad som ska hända med stödrätterna som är kopplade till brukandet när arrendet upphör. Läs om detta i av­snittet om stödrätter.

 I Stora Mallpaketet ingår en lättanvänd mall som hjälper dig upprätta ett juridiskt korrekt jordbruksarrendeavtal. 

Parterna

Parterna i ett avtal om jordbruksarrende är dels jordägaren (kallas ibland fastighetsägaren) och dels arrendatorn. Det är viktigt att rätt personer undertecknar avtalet. 

En arrendator kan upplåta hela eller en del av sitt arrende i andra hand, till en så kallad andrahandsarrendator. I ett sådant avtal är inte jordägaren part. Rätten till andrahandsupplåtelse måste finnas med i arrendeavtalet, eller i en separat överenskommelse med jordägaren.

Om flera personer arrenderar gemensamt, är samtliga solidariskt ansvariga gentemot jordägaren.
Jordägaren och/eller arrendatorn kan vara en juridisk person, exempelvis ett aktiebolag.
Om fastigheten byter ägare är den nye jordägaren i de flesta fall bunden av det arrendeavtal som finns.

JB 9 kap 5 §

Avtalstid

Avtal om jordbruksarrende ska gälla en viss bestämd tid. Staten får upplåta arrende för arrendatorns livstid. Är arrendetiden inte bestämd, gäller avtalet i fem år.
För gårdsarrenden ska arrendetiden vara minst fem år. Har avtalet en kortare tid, gäller det ändå för fem år, såvida inte arrendenämnden har godkänt ett avtal för kortare tid.
Ett förbehåll om rätt för jordägaren att ta tillbaka arrendestället eller en del därav före arrendetidens slut, gäller endast om det godkänts av arrendenämnden.

Uppsägning

Vid jordbruksarrende för en viss tid som är minst ett år ska upp­sägning alltid göras för att arrendet ska upphöra vid arrendetidens slut. Vill jordägaren eller arrendatorn att arrendevillkoren ändras för den nya arrendeperioden, ska han meddela motparten detta på samma sätt som vid uppsägning.
Uppsägning och begäran om villkorsändring ska göras senast ett år före arrendetidens slut, om avtalet gäller för minst fem år, och i annat fall (dock en avtalstid om minst ett år, se ovan) senast åtta månader före arrendetidens slut.

Om avtalet inte sägs upp inom rätt tid, anses det förlängt på en tid som motsvarar arrendetiden, dock längst fem år. Läs längre fram om vad som gäller om avtalet sägs upp på grund av begäran om villkors­ändring.

Förbehåll mot ovanstående bestämmelser gäller mot arrendatorn om det godkänts av arrendenämnden. Förbehåll om längre tid för förläng­ning av avtalet än vad lagen säger, gäller utan godkännande från arrendenämnden.

JB 9 kap 3 §

Tillträde

Den som ska tillträda ett gårdsarrende har rätt att 14 dagar före tillträdesdagen få tillgång till åtminstone halva ytan i arrende­ställets hus, såvida man inte har avtalat om något annat.

JB 9 kap 6 §

Arrendatorns rätt att förvärva arrendestället

Under vissa förutsättningar har en jordbruksarrendator med gårds­­arrende förtursrätt att köpa arrendestället när jordägaren vill sälja sin fastighet. 

Lag (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället

Stödrätter

Om inget annat anges kommer stödrätterna att följa brukaren. Är marken utarrenderad är det arrendatorn som är brukare. Om jordägaren vill att stödrätterna ska tillfalla honom eller henne vid arrende­periodens slut, kan man skriva in det i arrendeavtalet under övriga villkor. Man kan använda följande text:

Vid arrendeperiodens slut tillfaller stödrätter för XX ha åker, XX ha uttagen areal och XX ha betesmark jordägaren. Stödrätterna överlåts genom att använda av Jordbruksverket fastställd blankett.

Observera att detta inte räcker för att stödrätterna ska överlåtas. Markägaren måste även uppfylla Jordbruksverkets krav för över­låtelse, annars återgår stödrätterna till staten.

Besittningsskydd

En jordbruksarrendator har ett starkt besittningsskydd, dvs han eller hon har normalt rätt till förlängning av arrendeavtalet även om jord­ägaren säger upp arrendeavtalet. Lagstiftningen ger på så sätt skydd för de långsiktiga investeringar i jordens och byggnadernas hävd som arrendatorn lägger ner. Vid gårdsarrende skyddar det även arrend­atorn mot att bli utan bostad.

Undantag från besittningsskyddet

I följande fall vid arrende för viss tid har arrendatorn inte något besittningsskydd:

• Vid sidoarrende där arrendetiden är högst ett år. Läs om sido­arrende tidigare i det här kapitlet. Detta gäller även om arrendeavtalet förlängs med en eller flera perioder om högst ett år.
• Om arrenderätten är förverkad på grund av att arrendatorn inte har uppfyllt sina förpliktelser enligt arrendeavtalet. Se nästa avsnitt.
• Om en säkerhet (pant, borgen eller liknande) som arrendatorn enligt avtalet ska ställa har försämrats. Det kan vara att borgensmannen dör eller huset på den pantsatta fastigheten brinner ner. Arrendatorn har tre månader på sig att skaffa fram en ny säkerhet.
• Om parterna har förhandlat bort förlängningsrätten i avtalet, och arrendenämnden har godkänt detta villkor redan när arrende­avtalet ingicks. Om arrendenämnden inte godkänner villkoret, blir hela arrendeavtalet ogiltigt.
• Om jordägaren kan visa att han eller hon själv, make eller barn (­barnbarn etc) ska bruka arrendestället, och det inte är orimligt gentemot arrendatorn att arrendet upphör. Detta kallas själv­inträde.
• Om jordägaren kan visa att arrendestället behövs för en mera ändamålsenlig indelning i brukningsenheter, och det inte är orimligt gentemot arrendatorn att arrendet upphör.
• Om arrendestället ska användas till något annat än jordbruk enligt en detaljplan från kommunen.
• Om jordägaren gör sannolikt att arrendestället ska användas för något annat ändamål än jordbruk, och det inte är orimligt gentemot arrendatorn att arrendet upphör.

I vissa situationer kan jordägarens intresse bli tillgodosett genom att arrendatorn lämnar tillbaka endast en del av arrendestället och att avtalet förlängs för resten av arrendestället. I en sådan situation har arrendatorn rätt till förlängning av den delen av arrendet.

Självklart kan jordägaren och arrendatorn komma överens om att arrendet ska upphöra när som helst, med eller utan ersättning från jordägarens sida. Ett sådant avtal ska upprättas skriftligen.

JB 9 kap 7, 8 §§

Förverkande

En av situationerna då besittningsskyddet upphör är då arrendatorn har förverkat sin arrenderätt genom misskötsel. Det finns fem situationer då detta gäller:

• Om arrendatorn dröjer med betalning av arrendeavgiften med mer än en månad efter förfallodagen. När jordägaren säger upp avtalet på grund av obetalt arrende, har arrendatorn möjlighet att få behålla arrendet, nämligen om han eller hon betalar inom återvinnings­fristen, dvs senast tolfte vardagen från uppsägningsdagen.
• Om arrendatorn vanvårdar arrendestället och inte rättar sig efter tillsägelse.
• Om arrendatorn utnyttjar arrendestället för något annat ändamål än vad som förutsatts vid upplåtelsen eller avviker från vad man kommit överens om beträffande odlingen och inte rättar sig efter tillsägelse. Det kan exempelvis vara att arrendeavtalet kräver att arrendatorn har kor på gården, men han eller hon gör sig av med dessa.
• Om arrendatorn i strid med bestämmelserna i jordabalken eller bestämmelserna i arrendeavtalet överlåter arrenderätten helt eller delvis till någon annan.
• Om arrendatorn bryter mot något annat villkor i arrendeavtalet, och det är viktigt för jordägaren att villkoret fullföljs.

Arrenderätten är inte förverkad om det som arrendatorn gjort är av liten betydelse. Han kan alltså inte bli uppsagd på grund av baga­teller. Jordägaren måste också påtala felet inom viss tid.

Om avtalet sägs upp har jordägaren rätt till skadestånd om han har åsamkats skada. Det kan exempelvis gälla uteblivna arrendeintäkter vid en förtida uppsägning.

JB 8 kap 23–25 §§

Arrendeavgiften vid förlängning av arrendeavtalet

Vid förlängning av arrendeavtal finns ofta en indexklausul som reglerar arrendeavgiften. Annars säger lagen att arrendeavgiften ska vara ett rimligt belopp. Kan jordägaren och arrendatorn inte komma överens, ska avgiften sättas till ett belopp som motsvarar arrenderättens värde med hänsyn till

• arrendeställets avkastningsförmåga
• arrendeavtalets innehåll
• övriga omständigheter.

Exakt hur detta ska beräknas finns inte angivet i lagen. I sista hand blir det arrendenämnden som gör en bedömning.

JB 9 kap 9 § 1 st

Förlängningstiden vid förlängning av arrendeavtalet

Om arrendetiden är högst fem år, ska förlängningen vara samma som arrendetiden. Om arrendetiden är längre än fem år, ska förlängnings­tiden vara fem år. En längre tid för förlängning än fem år kan medges om arrendatorn har gjort stora investeringar på arrende­stället.

Parterna kan i arrendeavtalet eller i ett separat avtal komma överens om en annan förlängningstid, som då gäller om den är rimlig.

JB 9 kap 9 § 2 st

Villkoren vid förlängning av arrendeavtalet

Om ingen av parterna begär någon ändring av arrendevillkoren vid en förlängning, gäller samma villkor som förut.

Kommer parterna överens om villkoren för det fortsatta arrendet, ska detta i princip gälla.

JB 9 kap 9 § 3–4 st

Om arrendatorn avlider och dödsboet går in som arrendator

Om arrendatorn avlider går dödsboet in som arrendator på samma villkor som den avlidna hade. Dödsboet har rätt till förlängning på samma tid som den avlidne skulle ha haft. Detta gäller dock endast vid det första förlängningstillfället efter dödsfallet. Vid kommande förlängningar är arrendetiden bara ett år, såvida man inte kommit överens om en längre tid eller det finns synnerliga skäl. I och med att dödsboet är en juridisk person, blir arrendet ett sidoarrende (se tidigare avsnitt i det här kapitlet) och dödsboet mister därmed besittningsskyddet.

Dödsboet får säga upp avtalet inom sex månader från dödsfallet, om inget annat avtalats.

JB 9 kap 9a §

Om arrendatorn avlider och arvskifte sker

Så snart dödsboet skiftas, räknas det som en övergång av arrendet till en ny arrendator. Då gäller samma bestämmelser som vid andra övergångar, dvs jordägaren måste samtycka till övergången. Är arrendet avtalat på minst 10 år, får arrendatorn (i det här fallet dödsboet), om man inte har avtalat om något annat, överlåta arrende­rätten till någon annan ”med vilken jordägaren skäligen kan nöjas”. Jordägaren ska dock först erbjudas att återta arrendestället mot rimlig ersättning för arrenderättens värde.

Beträffande arrenden för viss tid får arrendatorn (i det här fallet dödsboet) alltid överlåta arrenderätten, om den avser ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag, till efterlevande make eller barn, barnbarn osv, om arrendenämnden tillåter det. Detta gäller förutom arvskifte även vid bodelning, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv.

JB 9 kap 3 §

Självinträde

Om jordägaren (eller någon närstående till jordägaren) planerar att själv bruka arrendestället, går detta före arrendatorns rätt till förlängning av arrendeavtalet. Det räcker inte att jordägaren säger att han eller hon ska bruka arrendestället; jordägaren måste – som det står i lagen – göra det sannolikt. Det kan exempelvis vara att jordägaren har köpt fastigheten nyligen för att bruka den, eller att jorden varit utarrend­erad medan något barn till jordägaren har genomgått en lantbruks­utbildning.

Jordägarens intresse av att få tillbaka arrendestället ska vägas mot arrendatorns besittningsskydd. Om det vore orimligt mot arrend­atorn att tvinga honom eller henne att lämna arrendet, kan domstolen slå fast att arrendatorn har rätt till förlängning. Så kan det vara vid så kallade historiska arrenden, dvs arrendestället har hafts av arrendatorn och hans släkt i flera generationer, eller vid ett gårds­arrende där arrendatorn och dennes familj rotat sig i trakten eller att arrendatorn varit över­tygad om att avtalet skulle förlängas och därför gjort stora invester­ingar.

Förändringar av parternas förhållanden

Under arrendetiden kan det uppstå förändringar i förhållandena jämfört med hur det var när arrendeavtalet gjordes upp.

Fastigheten byter ägare

I princip måste den nya ägaren till fastigheten överta arrendeavtalet med de villkor som gäller. Arrendatorns besittningsrätt gäller gentemot den nya ägaren på motsvarande sätt som gentemot den gamla. Motsvarande gäller om jordägaren går i konkurs eller om fastigheten utmäts.

JB 7 kap 13 §, 8 kap 16 §

Konkurs

Om arrendatorn går i konkurs har jordägaren rätt att säga upp arrendeavtalet. Jordägaren har därvid rätt till skadestånd. Tidigare hade jordägaren förmånsrätt i arrendatorns konkurs för ett års arrendeavgift. Denna rätt har tagits bort, vilket gör att många jordägare kräver säkerhet vid arrendeupplåtelser.

Arrendatorn eller konkursboet har en månad på sig att få fram en godtagbar säkerhet. Vissa försäkringsbolag erbjuder en så kallad arrendegaranti som komplement till lantbruksförsäkringen.
Om jordägaren går i konkurs fortsätter arrendeavtalet att gälla.

JB 8 kap 16, 17 §§, 9 kap 30 §

Dödsfall

Om jordägaren avlider övertar dödsboet arrendeavtalet på oförändrade villkor.

Läs i avsnittet om besittningsskydd tidigare i detta kapitel om vad som gäller om arrendatorn avlider.

Liknande upplåtelser

Trots att arrendelagstiftningen är etablerad och heltäckande, vill man ibland inte att jordabalkens bestämmelse om arrende ska gälla för upplåtelsen. Det kan finnas flera skäl:
Man vill att betalningen ska göras på något annat sätt än i form av en fastställd arrendeavgift i pengar.

Man vill inte att arrendelagstiftningens besittningsskydd ska gälla.

Skötselavtal

I stället för att arrendera ut lantbruksfastigheten, kan jordägaren komma överens med en utomstående (som ofta själv är lantbrukare) om att denne mot betalning sköter marken, så att tvärvillkoren uppfylls. På så sätt anses jordägaren ur bidragssynpunkt som brukare, och det blir jordägaren som får EU-stöden.

Här måste man skriva ett detaljerat avtal, så att inte jordbruks­verket anser att markskötaren är arrendator, och då räknas som brukare och har rätt till EU-stöden om han eller hon har stödrätter.

Share farming

Arrendelagstiftningens stelbenta ersättningssystem kan ersättas av ett avtal om share farming. Det är när jordägare och brukare delar överskottet (eller underskottet) på något sätt. Det är inte helt enkelt att göra ett avtal, eftersom det är mycket att tänka på.

I vår bok Jord- & skogsbruk läser du om allt som är viktigt att känna till för dig som driver företag inom jord och skog