Bostadsarrende – så fungerar det

De flesta bostadsarrenden gäller fritidsbebyggelse, bland annat i form av kolonistugor, ­fritidshusbyar och liknande. Många arrenda­torer har under senare år friköpt tomter till sina hus, på grund av de nackdelar som arrende­formen har jämfört med ägandet. Antalet bostadsarrenden har därmed förmodligen minskat.

Den främsta nackdelen är att huset inte kan lämnas som säkerhet för lån.

Bostadshusets beskaffenhet

Bostadshuset kan vara en permanentbostad, men oftast är det fråga om en fritidsbostad. Huset får inte vara ett hyreshus. Det ska vara ett hus som arrendatorn själv använder som bostad, och som inte i första hand hyrs ut till andra.

Det får inte vara uppenbart att avtalets huvudsakliga syfte är något annat än att bereda bostad åt arrendatorn eller någon närstående till arrendatorn. Detta innebär att huset inte får vara alltför simpelt. Sjöbodar och enkla jaktstugor som endast erbjuder en primitiv övernattningsmöjlighet faller utanför begreppet bostad. Detsamma gäller husvagnar och tält. Då är det fråga om lägenhetsarrende.

Det går dock bra att arrendeavtalet avser en obebyggd tomt, där arrendatorn avser att bygga ett hus. Huset måste dock vara färdigställt senast när jordägaren tidigast har rätt att säga upp avtalet.

Juridisk person som arrendator

Eftersom en juridisk person inte kan anses ha någon bostad, räknas det inte som ett bostadsarrende, utan som ett lägenhetsarrende om arrendatorn är en juridisk person, exempelvis ett aktiebolag.

Koloniträdgårdsföreningar

Koloniträdgårdar upplåts ofta av en koloniträdgårdsförening, där föreningen i sin tur har arrendeavtal med jordägaren, som ofta är kommunen. Koloniträdgårdsföreningen är ju en juridisk person, och därmed skulle det inte kunna vara ett bostadsarrende med den trygghet (se längre fram) som detta innebär.

Därför finns det en särskild bestämmelse som säger att bestämmelserna om bostadsarrende ändå ska gälla när jord arrenderas ut till en förening som har till huvudsakligt ändamål att i sin tur upplåta ­bostadsarrende till sina medlemmar.

JB 10 kap 1 §

Byggnad på annans mark

Byggnaden ska ägas av arrendatorn, och kallas byggnad på annans mark eller byggnad på ofri grund. Om jordägaren äger både marken och byggnaden är det inget arrende, utan hyra.

Byggnaden har ett taxeringsvärde och skatterättsligt betraktas den på samma sätt som en fastighet, fastän det är jordägaren som äger tomten. Arrendatorn betalar alltså fastighetsavgiften för byggnaden och jordägaren betalar fastighetsskatt eller fastighetsavgift för tomten. Vid en försäljning av huset görs en skattemässig kapitalvinstberäkning på samma sätt som vid försäljning av en fastighet, trots att byggnaden är lös egendom.

Inkomstskattelag (1999:1229) 2 kap 6 §

Med Björn Lundén Bokföring sköter du företagets bokföring smidigt på webben och i mobilen. Prova gratis i 30 dagar »

Belåning

Den största nackdelen med att arrendatorn inte äger fastigheten är att byggnaden inte kan belånas. Det går inte att ta ut pantbrev i byggnaden. Byggnaden kan inte heller lämnas som handpant, eftersom den rent fysiskt inte kan överlämnas (traderas) till pant­havaren.

Därför upphör många bostadsarrenden genom att byggnadens ägare köper (friköper) tomten till huset av jordägaren. På så sätt kommer byggnaden och marken i samma ägares hand, och allt bildar en fastighet, som kan belånas.

Avtalstid

Ett avtal om bostadsarrende ska vara skriftligt.

Ett avtal om bostadsarrende ska vara på viss tid, minst fem år, eller på arrendatorns livstid. Är arrendeavtalet inte tidsbestämt eller på mindre än fem år, gäller avtalet för fem år. Har avtal träffats för kortare tid, gäller detta dock, om arrendenämnden godkänt denna kortare tid.

Den längsta avtalstiden för bostadsarrende (som inte är för arrendatorns livstid) är 50 år. Ofta har man av gammal tradition en avtals­tid på 49 år, trots att 50 år är möjligt. För fastigheter inom detalj­plane­område är den längsta avtalstiden 25 år. Regleringen av markens användning och av bebyggelsen inom kommunen görs genom detaljplaner.

Det går inte att få dispens för längre avtalstid, men arrendeavtalet kan förlängas ett obegränsat antal gånger, så ett arrende totalt sett kan bestå under längre tid än maxgränsen på 50 år om part­erna är överens eller om arrendatorn får rätt till förlängning av arrendenämnden eller domstol.

JB 7 kap 5 §, 10 kap 2 §

I Stora Mallpaketet ingår en mall som hjälper dig att upprätta ett juridisk korrekt avtal om bostadsarrende 

Uppsägning av arrendeavtalet

Uppsägning och begäran om villkorsändring ska göras skriftligt senast ett år före arrendetidens slut. Detta gäller både för jordägaren och arrendatorn. Parterna kan avtala om kortare avtalstid. Då gäller denna för arrendatorn, men inte för jordägaren, såvida inte arrendenämnden har givit dispens för en kortare avtalstid för bostads­arrendet.

Om avtalet inte sägs upp inom uppsägningstiden förlängs det på oför­ändrade villkor, dock längst fem år.

JB 10 kap 3 §

Arrendatorns rätt att förvärva arrendestället

Under vissa förutsättningar har en arrendator med bostadsarrende förtursrätt att köpa arrendestället när jordägaren vill sälja sin fastig­het (gäller inte anläggningsarrende och lägenhetsarrende).

Lag (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället

Besittningsskydd för arrendatorn

Arrendatorn gör ofta betydande investeringar i byggnader på arrende­tomten. Därför finns det bestämmelser om direkt besittnings­skydd i jorda­balken. Detta innebär att arrendatorn har rätt att få arrendeavtalet förlängt även om jordägaren säger upp avtalet vid avtals­tidens slut.

Undantag från besittningsskyddet

Det finns några undantag från besittningsskyddet. Det finns också några situationer när besittningsskyddet i och för sig gäller, men arrendatorn ändå inte kan få sitt arrendeavtal förlängt. Ytterst är det arrendenämnden som avgör.

I vissa fall kan jordägaren få sina intressen tillgodosedda genom att arrendatorn avträder endast en del av arrendestället. Avtalet kan då förlängas för resten av markområdet.

Här följer en uppräkning av de vanligaste skälen till att en förlängning av avtalet kan vägras.

Om det inte finns något bostadshus

Arrendatorn har inte rätt till förlängning om det inte finns något bostadshus på arrendestället vid den tidpunkt då avtalet senast kan sägas upp från jordägarens sida. Det betyder att den avgörande tidpunkten ligger ett år före arrendetidens slut.

Före 1 januari 1996 gällde dessutom att bostadshuset skulle ha ett taxeringsvärde senast då jordägaren kunde säga upp avtalet. Denna bestämmelse är numera borttagen. Det finns dock en övergångs­bestämmelse som innebär att de äldre reglerna gäller fram till den tidpunkt då arrendeavtalet tidigast kan sägas upp efter ikraft­träd­andet. Först om denna tidpunkt passerats utan att arrende­avtalet sägs upp omfattas alltså arrendet av besittningsskydd.

Förverkande och deposition

Besittningsskyddet gäller inte heller om jordägaren säger upp arrende­avtalet på grund av att arrenderätten är förverkad eller arrendatorn inte ställer säkerhet för arrendeavgiften och arrenderätten därför kan sägas upp. 

Avtal utan rätt till förlängning

Om arrendeavtalet innehåller ett förbehåll om att arrenderätten inte ska vara förenad med rätt till förlängning, gäller detta under förutsättning att det godkänts av arrendenämnden.

Utan bygglov

Arrendatorn har inte rätt till förlängning av avtalet om en byggnad på arrendestället har uppförts utan bygglov (under förutsättning att ett sådant krävs). Det kan också vara att en byggnad uppförts i strid med en detaljplan, områdesbestämmelser eller miljöbalken. Detta för att förhindra vad man brukar kalla skräpbebyggelse.

Jordägaren behöver marken till något annat

Rätten till förlängning gäller inte om jordägaren gör sannolikt att arrendetomten ska användas för bebyggelse av något annat slag än det som avses med upplåtelsen eller för jordbruk, industri eller annan ekonomisk verksamhet. Jordägarens intresse av att kunna förfoga över marken för ”sitt” ändamål måste påtagligt överväga arrendatorns intresse av fortsatt arrende.

Markägaren fick bort arrendatorn
Greta arrenderade en tomt av Anders för sin sommarstuga. Vid avtals­tidens slut sade Anders upp avtalet, eftersom han ville bygga ett hus för perma­nent­boende på platsen. Platsen var i princip den enda på fastig­heten där han kunde få bygglov. Greta hade avlidit, och dödsbodelägarna hade under ­senare år inte utnyttjat arrendestället i någon större omfattning.

Arrendenämnden och även Göta Hovrätt ansåg att Anders intresse av att få bygga en permanentbostad påtagligt övervägde dödsboets intresse av fortsatt arrende.

(RH 130:82)

Andra anledningar (generalklausulen)

Jordägaren kan också ha någon annan befogad anledning att upp­lösa arrendeförhållandet. Denna punkt brukar kallas generalklau­sulen. Det kan vara att markområdet ingår i ett större framtida ­projekt, t ex en väg- eller järnvägsbyggnad eller något annat liknande allmänt utnyttjande och jordägarens mark blir exproprierad.

Villkor vid förlängning av arrendeavtal

I de flesta fall har arrendatorn rätt till förlängning av bostadsarrendet när avtalstiden är slut. Detta är gott och väl, och brukar inte innebära några problem. Däremot är det inte säkert att parterna (och då främst jordägaren) nöjer sig med samma villkor som fanns i det ursprungliga avtalet.

Om inte parterna kan komma överens, kan man vända sig till den arrende­nämnd som fastigheten hör till för att fastställa

• den nya arrendeavgiften
• den nya arrendetiden
• övriga villkor.

Ansökan till arrendenämnden ska lämnas in senast två månader före arrendetidens slut om det är en tvist om villkorsändring. 

Ny arrendeavgift

Vid förlängning av arrendeavtalet bestäms arrendeavgiften till ett rimligt belopp. Kan jordägaren och arrendatorn inte komma överens om den nya arrendeavgiften, ska avgiften bestämmas så att den motsvarar arrenderättens värde med hänsyn till arrendeavtalets innehåll och övriga omständigheter.

Man brukar titta på vad andra arrendatorer betalar för motsvarande arrendetomter. Detta kan ses som ett marknadsvärde. Man kan också titta på rättsfall. Jordägaren har inte rätt att ta ut en högre arrendeavgift bara för att arrendatorn på egen bekostnad har för­bättrat arrendestället.

Det är vanligt att man indexreglerar arrendeavgiften vid långa arrende­tider. Vanligen använder man konsumentprisindex.

Ny arrendetid

Förlängningen av avtalet ska göras för samma tid som motsvarar den närmast föregående arrendetiden om denna är högst fem år, och i annat fall förlängs arrendetiden med fem år.

Förlängning kan även göras för någon annan tid (längre eller kortare), om detta av någon anledning är lämpligare.

Övriga villkor

Andra villkor som jordägaren eller arrendatorn har begärt, ska gälla om det är rimligt med hänsyn till arrendeavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhåll­anden och övriga omständigheter. Det kan exempelvis vara förändring av villkor om

• arrendetomtens utsträckning
• när, hur och hur ofta arrendeavgiften ska betalas
• stängsel och staket.

De arrendevillkor som varken arrendatorn eller jordägaren begär ändring av, ska gälla som förut.

JB 10 kap 6 §

Överlåtelse av arrenderätten

Huvudprincipen är att arrendatorn inte utan jordägarens samtycke får sätta någon annan i sitt ställe, dvs överlåta eller upplåta arrende­rätten till någon annan. Det finns dock ett antal undantag från denna bestämmelse.

Om arrendenämnden godkänner avtalet, kan parterna skriva in i arrendeavtalet att arrendet inte får överlåtas alls utan jordägarens godkännande.

Överlåtelse till någon annan

Gäller arrendeavtalet för en viss tid, får arrendatorn överlåta arrende­rätten till någon annan ”med vilken jordägaren skäligen kan nöjas”. Först måste dock bostadsarrendatorn erbjuda jordägaren att återta arrendestället mot en rimlig ersättning.

Har arrendatorn uppfört en byggnad på arrendestället eller lagt ner övriga kostnader på detta och vill arrendatorn att jordägaren ska överta vad arrendatorn har utfört, ska även detta erbjudas jordägaren till inlösen. Övriga kostnader kan exempelvis vara indragning av vatten eller bredband eller anslutning till elnätet.

Vill jordägaren anta erbjudandet, ska han eller hon lämna besked om detta inom en månad. Gör jordägaren inte det, är det fritt fram för arrendatorn att över­låta bostadsarrendet till en godtagbar (ur jord­ägarens syn­vinkel) arrendator. Kan parterna inte komma överens om lösenbeloppet, får man vända sig till Mark- och miljödomstolen.

Om jordägaren löser in byggnaden på arrendestället, hamnar byggnaden och marken hos samma ägare. Då förvandlas byggnaden från att vara byggnad på annans mark (ofri grund) till att vara en del av jordägarens fastighet.

Arv mm

I vissa fall kan arrenderätten övergå till någon annan ”med vilken jordägaren skäligen kan nöjas” utan att jordägaren erbjuds att återta arrendestället. Det gäller om övergången görs genom

• bodelning
• arv
• testamente
• exekutiv försäljning
• arrendatorns konkurs.

Uthyrning

Bostadsarrendatorn får inte hyra ut arrendestället. Arrendatorn ska ju i ett bostadsarrende uppföra eller behålla bostadshus åt sig själv eller åt någon närstående. En uthyrning till utomstående utan jord­ägarens medgivande medför därför att arrende­rätten kan förverkas.

”Skäligen kan nöjas”

Frågan är vad man menar med uttrycket ”med vilken jordägaren skäligen kan nöjas”. Detta är ett ganska vagt uttryck, men man kan knappast ställa särskilt stora krav på den nye arrendatorn. Det räcker med att man kan bedöma att han eller hon kan uppfylla arrendevill­koren och betala arrendeavgiften.

Enbart uppenbart misskötsamma personer ska jordägaren kunna vägra att överta bostadsarrendet.

JB 10 kap 7 §